Immobilie kaufen: die sieben Schritte, die wirklich zählen
Eine Immobilie kaufen ist für die meisten die größte Rechnung ihres Lebens. Auf dieser Seite gehst du die sieben Schritte durch, die im Podcast besprochen wurden. Du erfährst, worauf du bei der Lage achtest. Du lernst, wie du einen Kaufpreis einordnest. Du siehst, was du vor dem Notartermin geprüft haben musst. Und du liest, warum Gefühle beim Kauf gefährlich sind. Christian verkauft mit seinem Team über 200 Immobilien pro Jahr. Er sieht jeden Fehler mehrmals im Jahr.
Schritt 1: Die Lage
Die Lage ist der einzige Punkt, den du später nicht ändern kannst. Ein Bad kannst du neu machen. Eine Straße nicht.
Makrolage und Mikrolage
Die Makrolage ist die Stadt oder der Stadtteil. Wächst die Stadt? Gibt es Arbeitsplätze? Ziehen Menschen zu oder weg?
Die Mikrolage ist die Straße und das Haus. Wie laut ist es? Wie weit ist der nächste Supermarkt? Wie sieht die Nachbarschaft aus?
So prüfst du eine Lage
- Geh zu drei Tageszeiten hin. Morgens, abends und am Samstag.
- Schau auf die anderen Häuser in der Straße. Werden sie gepflegt?
- Frag im Bäckerladen, wie es sich hier lebt.
- Schau auf die Verkehrsanbindung und auf Schulen.
- Frag bei der Stadt nach Bauplänen in der Nähe.
Im Ruhrgebiet liegen gute und schwierige Lagen oft nur wenige Straßen auseinander. Wer eine Immobilie in Essen kaufen will, sollte deshalb nicht nur auf den Stadtteil schauen. Der genaue Block entscheidet.
Schritt 2: Der Kaufpreis
Ein Preis ist kein Wert. Ein Preis ist eine Forderung. Deine Aufgabe ist es, den Wert dahinter einzuschätzen.
Woran du dich orientierst
- Vergleichbare Verkäufe in derselben Straße oder im selben Viertel
- Der Zustand des Hauses und der Wohnung
- Die Miete, die realistisch erzielt wird
- Was sofort an Arbeiten ansteht
Die Kosten neben dem Kaufpreis
Der Kaufpreis ist nur ein Teil. Dazu kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft eine Maklerprovision. Diese Nebenkosten sind je nach Bundesland unterschiedlich hoch. Rechne sie vorher aus. Genaue Sätze findest du bei deinem Steuerberater oder direkt beim Land.
Und dann kommt noch das Geld für die ersten Reparaturen. Wer knapp kalkuliert, steht nach dem Einzug ohne Puffer da.
Ein einfacher Test
Frag dich: Würde ich diese Wohnung morgen wieder kaufen? Zu diesem Preis, und nur nach den Zahlen auf dem Papier? Wenn die Antwort nein ist, ist der Preis zu hoch.
Schritt 3: Die Prüfung vor dem Kauf
Hier trennt sich der ruhige Käufer vom hektischen. Prüfe alles, bevor du unterschreibst. Danach ist es zu spät.
Diese Unterlagen brauchst du
- Grundbuchauszug: Wem gehört was? Welche Rechte sind eingetragen?
- Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
- Wirtschaftsplan und Abrechnung der Verwaltung
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Energieausweis
- Baujahr, Grundriss, Wohnfläche
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Mietenliste
Worauf du besonders achtest
Die Protokolle der Eigentümerversammlung sind Gold wert. Dort steht, was im Haus los ist. Streit, Wasserschäden, geplante Sanierungen. Lies drei Jahre am Stück.
Schau dir auch den Keller und das Dach an. Nicht nur das frisch gestrichene Wohnzimmer. Feuchte Ecken im Keller erzählen mehr als jedes Verkaufsbild.
Sachverständiger oder nicht?
Bei einem älteren Haus lohnt sich ein Gutachter fast immer. Er kostet einen kleinen Teil des Kaufpreises. Er kann dir sehr viel Geld sparen. Wer sich das spart, spart oft am falschen Ende.
Schritt 4: Notar und Kaufvertrag
In Deutschland läuft ein Immobilienkauf über den Notar. Ohne Notar gibt es keinen wirksamen Kaufvertrag.
Der Ablauf in einfachen Worten
- Ihr einigt euch auf Preis und Bedingungen.
- Der Notar schreibt den Entwurf des Kaufvertrags.
- Du bekommst den Entwurf vorab und liest ihn in Ruhe.
- Beim Termin wird der Vertrag vorgelesen und unterschrieben.
- Danach werden Eintragungen im Grundbuch vorbereitet.
- Du zahlst, wenn der Notar dich dazu auffordert.
- Am Ende wirst du als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Was du beachten solltest
Lies den Entwurf wirklich. Schreibe deine Fragen auf. Der Notar erklärt dir jeden Satz, wenn du fragst.
Achte darauf, was zum Kauf gehört. Küche, Markise, Gartenhaus. Wenn es nicht im Vertrag steht, gehört es dir nicht.
Achte auch auf Fristen für die Übergabe. Und darauf, wer bis wann welche Kosten trägt.
Der Notar ist neutral. Er berät dich nicht wie ein Anwalt. Wenn dir etwas komisch vorkommt, hol dir vorher eigenen Rat.
Ein Hinweis zu dieser Seite: Sie erklärt den Ablauf. Sie ist keine Rechts- und keine Steuerberatung. Deinen Fall besprichst du mit einer Fachperson.
Schritt 5: Verlieb dich nicht zu früh
Dieser Schritt fehlt in fast jedem Ratgeber. Dabei kostet er das meiste Geld.
Du siehst eine Wohnung. Sie riecht gut. Die Sonne scheint ins Wohnzimmer. Plötzlich willst du sie unbedingt haben. Ab da rechnest du nicht mehr. Ab da suchst du Gründe für ein Ja.
So bleibst du ruhig
- Schreibe deine Grenzen vor der Besichtigung auf. Preis, Lage, Zustand.
- Nimm eine zweite Person mit, die nicht verliebt ist.
- Schlafe eine Nacht darüber. Immer.
- Schau dir mindestens fünf Objekte an, bevor du kaufst.
- Sei bereit, nein zu sagen. Es kommt immer wieder eine Wohnung.
Druck ist ein Verkaufswerkzeug. „Da sind noch drei Interessenten“ ist ein Satz, der dich schneller machen soll. Werde langsamer, wenn du ihn hörst.
Schritt 6: Liquidität – was übrig bleiben muss
Liquidität heißt: Wie viel Geld hast du übrig, wenn alles bezahlt ist? Das ist die Zahl, die über Ruhe oder Stress entscheidet.
Viele stecken jeden Euro in das Eigenkapital. Dann ist das Konto leer. Und dann geht die Heizung kaputt.
Was du zurücklegen solltest
- Eine Rücklage für Reparaturen an deiner Immobilie
- Eine Rücklage für dein normales Leben, falls das Einkommen wegfällt
- Geld für die ersten Monate nach dem Einzug
Wie viel das genau ist, hängt von deiner Lage ab. Sprich darüber mit einer Beraterin oder einem Berater. Mehr zu Aufbau, Eigenkapital und Puffer findest du unter Immobilienfinanzierung verstehen.
Schritt 7: Eigentumswohnung und Verwaltung
Eine Eigentumswohnung ist kein Haus im Kleinen. Du kaufst einen Anteil an einem Gebäude. Und du kaufst eine Gemeinschaft dazu.
Was das bedeutet
Über das Dach, die Fassade und das Treppenhaus entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Nicht du allein. Beschlüsse werden auf der Versammlung gefasst.
Für große Arbeiten wird Geld gebraucht. Es kommt aus der Rücklage oder aus einer Sonderzahlung. Ist die Rücklage dünn, wird es für dich teuer.
Tipps für die erste Eigentumswohnung
- Prüfe die Höhe der Rücklage im Verhältnis zum Alter des Hauses.
- Lies die Protokolle. Streit im Haus ist ein Warnzeichen.
- Frag, wie das Hausgeld sich zusammensetzt.
- Frag, ob eine große Sanierung ansteht.
- Schau, wie viele Wohnungen vermietet und wie viele selbst bewohnt sind.
Was eine Hausverwaltung leisten muss, liest du unter Wohnung vermieten und verwalten. Dort steht auch, wie eine Gemeinschaft funktioniert.
Die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf
- Zu schnell entschieden, weil die Wohnung schön aussah
- Nebenkosten des Kaufs vergessen
- Keine Rücklage nach dem Kauf übrig
- Protokolle der Eigentümerversammlung nicht gelesen
- Nur bei Sonnenschein besichtigt
- Auf die Zusage „das machen wir noch“ vertraut, ohne sie in den Vertrag zu schreiben
- Die Miete zu optimistisch geschätzt
Wer die Sicht der anderen Seite kennt, verhandelt besser. Wie ein Verkauf abläuft, liest du unter Immobilie verkaufen Schritt für Schritt.
Warum diese Fehler so oft vorkommen, erzählt Christian Gottschling aus seinem eigenen Arbeitsalltag.
Checkliste für deinen Immobilienkauf
- Budget und Nebenkosten schriftlich ausgerechnet
- Finanzierungsbestätigung der Bank liegt vor
- Lage zu drei Tageszeiten angeschaut
- Grundbuchauszug gelesen
- Teilungserklärung und Protokolle der letzten drei Jahre gelesen
- Höhe der Instandhaltungsrücklage geprüft
- Hausgeld und Wirtschaftsplan verstanden
- Keller, Dach und Fenster selbst angeschaut
- Bei Zweifeln einen Sachverständigen dabei gehabt
- Vertragsentwurf in Ruhe gelesen, Fragen aufgeschrieben
- Zubehör wie Küche im Vertrag festgehalten
- Rücklage für Reparaturen nach dem Kauf übrig
- Eine Nacht darüber geschlafen
Folgen zu diesem Thema
Im Podcast „Irgendwas mit Immobilien“ geht Christian den Kaufprozess Schritt für Schritt durch. Hier findest du die Folgen zum Immobilienkauf und zur ersten Eigentumswohnung. Dazu die Fehler, die richtig teuer werden.
Dein Gastgeber: Christian Gottschling
Makler und Hausverwalter aus Essen. Über 200 Verkäufe im Jahr, rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten, über 50 eigene vermietete Objekte.
Er fragt wie jemand, der die Rechnung selbst bezahlt hat. Mehr über Christian lesen
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Häufige Fragen zum Immobilienkauf
Wie viel Eigenkapital brauche ich, um eine Immobilie zu kaufen?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Üblich ist, dass du zumindest die Kaufnebenkosten selbst zahlen kannst. Je mehr eigenes Geld du einbringst, desto günstiger wird meist die Finanzierung. Sprich mit einem unabhängigen Berater über deinen Fall.
Wie läuft ein Immobilienkauf ab?
Zuerst suchst und besichtigst du. Dann klärst du die Finanzierung. Danach prüfst du die Unterlagen. Der Notar schreibt den Kaufvertrag und beurkundet ihn. Zum Schluss zahlst du und wirst im Grundbuch eingetragen.
Wie lange dauert es vom Angebot bis zum Schlüssel?
Oft mehrere Monate. Die Bank braucht Zeit. Der Notar braucht Zeit. Das Grundbuchamt auch. Plane den Umzug nicht zu knapp.
Lohnt sich ein Gutachter beim Wohnungskauf?
Bei älteren Häusern fast immer. Er sieht Feuchtigkeit, Risse und alte Leitungen, die du übersiehst. Die Kosten sind klein im Vergleich zum Kaufpreis.
Was ist bei einer Eigentumswohnung besonders wichtig?
Die Gemeinschaft und ihr Geld. Prüfe die Instandhaltungsrücklage, das Hausgeld und die Protokolle der Versammlungen. Dort steht, ob teure Arbeiten anstehen.
Kann ich beim Kaufpreis verhandeln?
Oft ja, aber nur mit Argumenten. Nenne konkrete Punkte: alte Fenster, anstehende Sanierung, Leerstand. Ein pauschales „geht da noch was“ bringt selten etwas.
Ist es besser, zu kaufen oder zu mieten?
Das hängt von deinem Leben ab. Wer lange bleiben will und ein sicheres Einkommen hat, fährt mit Kaufen oft gut. Wer flexibel bleiben muss, ist mit Miete besser dran. Rechne beide Wege ehrlich durch.