Für Eigentümer: mehr aus deiner Immobilie holen
Du willst deinen Immobilienwert steigern, ohne alles umzubauen? Dann bist du hier richtig. Diese Seite zeigt dir die Hebel, die im Alltag wirklich etwas bringen.
Wer schon eine Immobilie hat, hat andere Fragen als ein Käufer. Es geht nicht mehr um den Einstieg. Es geht um Wert, Rücklage, Verwaltung und Ruhe.
Christian Gottschling kommt aus Essen. Seine Firma verwaltet rund 4.000 Wohneinheiten im Ruhrgebiet. Er selbst besitzt über 50 vermietete Objekte. Alles hier kommt aus echter Praxis.
Du liest hier keine Werbung. Du liest, was funktioniert und was schiefgeht.
Kleine Hebel, große Wirkung
Viele Eigentümer suchen zuerst bei den Kosten. Das bringt selten etwas. Wasser und Abwasser kommen von der Kommune. Grundsteuer und Müll auch. Da lässt sich kaum verhandeln.
Der bessere Weg geht über die Einnahmen. Und über kleine Umbauten.
Die Einbauküche
Eine Einbauküche kostet rund 5.000 Euro. Sie bringt etwa 60 Euro mehr Miete im Monat. Rechne selbst, wann sich das trägt.
Sprich vorher mit deinem Mieter. Er bekommt mehr Komfort. Du bekommst mehr Miete. Das ist ein Handel, kein Streit.
Dachfenster, Terrassentür, Gartenanteil
Diese drei Umbauten wirken stark. Ein Dachfenster macht aus einer dunklen Kammer ein Zimmer. Eine Terrassentür holt den Garten in die Wohnung. Ein abgezäunter Gartenanteil ist für Familien viel wert.
Keiner dieser Schritte ist eine Kernsanierung. Trotzdem verändern sie, wie die Wohnung wirkt.
Warum mehr Miete den Verkaufspreis hebt
Bei vermieteten Wohnungen zählt die Jahresmiete. Käufer rechnen mit einem Faktor. Bei Faktor 20 werden aus 1.200 Euro Jahresmiete rund 24.000 Euro Kaufpreis.
Jede dauerhafte Mieterhöhung wirkt also doppelt. Sie bringt dir jeden Monat Geld. Und sie hebt den Wert deiner Immobilie.
Mieterhöhung und Mietspiegel
Liegt deine Miete unter dem Mietspiegel, ist meist eine Erhöhung möglich. Viele Eigentümer trauen sich nicht. Nach zehn Jahren ist die Lücke dann groß.
Im Podcast nennt Christian eine Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren. In manchen Städten gelten strengere Regeln. Frag nach, was bei dir gilt.
Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit hilft ein Fachanwalt oder ein Eigentümerverband.
So bleibt es fair
- Schau in den Mietspiegel deiner Stadt. Er ist der Maßstab.
- Erklär deinem Mieter den Grund in einfachen Worten.
- Biete eine Gegenleistung an, wenn du etwas verbesserst.
- Geh in Schritten. Ein guter Mieter ist mehr wert als der letzte Euro.
Mehr zum Alltag mit Mietern steht im Bereich Vermieten und verwalten. Auch die Seite für Vermieter hilft dir weiter.
Instandhaltungsrücklage: dein Airbag
Ohne Rücklage wird jede Reparatur zum Problem. Die Heizung fällt nicht nach Plan aus. Sie fällt im Januar aus.
Wie hoch deine Rücklage sein muss, hängt vom Zustand ab. Ein saniertes Haus braucht weniger als ein Altbau mit alten Leitungen.
Christian arbeitet zusätzlich mit einem Liquiditätspuffer. Seine Faustregel: rund zehn Prozent vom Wert des Objekts. Das Geld muss in zwei bis drei Wochen verfügbar sein.
Denn Handwerker wollen oft eine Anzahlung. Und eine Steuernachzahlung kommt ohne Vorwarnung.
Dein Jahres-Check als Eigentümer
- Liegt deine Miete unter dem Mietspiegel? Einmal im Jahr prüfen.
- Gibt es einen kleinen Umbau, der Miete und Wert hebt?
- Ist deine Rücklage noch passend zum Zustand des Hauses?
- Hast du einen Puffer, der in zwei bis drei Wochen verfügbar ist?
- Kam die Hausgeldabrechnung pünktlich und verständlich?
- Hast du das letzte Protokoll der Eigentümerversammlung gelesen?
- Sind Dach, Fassade und Heizung in den nächsten Jahren dran?
- Kennst du die Handwerker, die im Notfall wirklich kommen?
- Sind alle Verträge und Unterlagen an einem Ort?
- Ist dein Versicherungsschutz noch auf dem Stand von heute?
- Passt deine Verwaltung noch zu dir, oder ärgerst du dich seit Monaten?
- Wäre ein weiterer Kauf sinnvoller als ein Verkauf?
Eigentümergemeinschaft und Eigentümerversammlung
Gehört dir eine Eigentumswohnung, gehört dir nur deine Wohnung. Dach, Fassade und Fenster gehören der Gemeinschaft. Deshalb ist die Eigentümerversammlung so wichtig.
Ohne Versammlung gibt es keinen Beschluss. Ohne Beschluss fehlt oft das Geld. Dann passiert jahrelang nichts.
So bringst du deine Stimme ein
- Geh hin, wenn du kannst. Ein Abend im Jahr ist zu schaffen.
- Kannst du nicht, gib eine Vollmacht.
- Schreib in die Weisung genau, wofür du bist. Zum Beispiel: Reparatur ja, große Sanierung nein.
- Achte auf den Wirtschaftsplan. Er regelt, wie viel Geld hereinkommt.
- Lies die Protokolle. Sie zeigen die echten Probleme im Haus.
Lange Versammlungen mit vielen Punkten sind ein Warnsignal. Sie bedeuten meist Streit oder Rückstand.
Hausverwaltung wechseln: wann es Sinn ergibt
Ein Wechsel ist Arbeit. Also lohnt er sich nur bei echten Gründen. Diese Punkte sprechen dafür.
- Auf Anrufe und Mails kommt über Wochen keine Antwort.
- Die Abrechnung kommt sehr spät oder ist nicht nachvollziehbar.
- Schäden werden gemeldet, aber niemand beauftragt einen Handwerker.
- Die Versammlung fällt immer wieder aus.
- Protokolle und Unterlagen fehlen oder sind unvollständig.
Rede zuerst mit deiner Verwaltung. Sag klar, was du erwartest. Viele Probleme sind Personalprobleme, keine Absicht.
Hilft das nicht, braucht ein Wechsel einen Beschluss der Gemeinschaft. Der kritische Punkt ist danach die Übergabe der Unterlagen. Fehlen Verträge und Zahlen, startet die neue Verwaltung blind.
Christians Team übernimmt solche Häuser regelmäßig. Bei rund 4.000 verwalteten Wohneinheiten sieht man jede Art von Übergabe. Im Podcast erzählt er offen, woran es meistens hakt.
Immobilienportfolio aufbauen statt verkaufen
Viele Eigentümer denken beim ersten Ärger sofort an den Verkauf. Manchmal ist das richtig. Oft ist es zu früh.
Christian hat in zehn Jahren rund 15 Immobilien gekauft. Verkauft hat er bis heute keine. Heute sind es über 50 Objekte.
Der Grund ist einfach. Deine Mieter tilgen den Kredit. Bei einer seiner Wohnungen kamen in zehn Jahren rund 100.000 Euro Tilgung zusammen. Das Geld hat er nicht selbst eingezahlt.
Wann ein Verkauf trotzdem passt
- Das Objekt frisst dauerhaft mehr Geld, als es bringt.
- Die Lage entwickelt sich seit Jahren nach unten.
- Du brauchst das Geld für etwas Wichtigeres.
- Die Belastung raubt dir den Schlaf.
Stehst du an diesem Punkt? Dann hilft dir die Seite für Verkäufer. Alle Schritte stehen im Bereich Immobilie verkaufen.
Eine dritte Möglichkeit wird oft vergessen. Du behältst die Wohnung und änderst die Nutzung. Wie das mit möblierter Vermietung läuft, steht im Bereich Kurzzeitvermietung und Airbnb.
Wer im Ruhrgebiet ernsthaft weiterbaut, braucht Kontakte. Beim Immobilienstammtisch Essen sitzen Anfänger neben Leuten mit über 100 Einheiten.
Folgen für dich
Hier findest du die Folgen, die zu deiner Lage als Eigentümer passen. Es geht um Wert, Miete, Rücklage und Verwaltung. Alle weiteren Folgen findest du im Folgen-Archiv.
Dein Gastgeber: Christian Gottschling
Makler und Hausverwalter aus Essen. Über 200 Verkäufe im Jahr, rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten, über 50 eigene vermietete Objekte.
Er fragt wie jemand, der die Rechnung selbst bezahlt hat. Mehr über Christian lesen
Hör rein und rede mit
Abonniere den Podcast dort, wo du sowieso hörst. Bei Spotify, bei Apple Podcasts oder auf YouTube. Eine Folge kommt auf rund 800 Downloads.
Du arbeitest beruflich in diesem Bereich? Dann komm als Gast. Verwalter, Sachverständige und Handwerker haben hier viel zu erzählen. Die Themen werden vorher abgesprochen, und Versprecher fliegen raus. Hier geht es zur Bewerbung als Podcast-Gast.
Häufige Fragen von Eigentümern
Was hebt den Wert meiner Immobilie am schnellsten?
Meist die Miete. Sie wirkt sofort und hebt später den Verkaufspreis. Kleine Umbauten wie eine Küche, ein Dachfenster oder ein Gartenanteil sind der einfachste Weg dorthin.
Bringt Sparen bei den Nebenkosten etwas?
Kaum. Wasser, Abwasser und Grundsteuer kommen von der Kommune. Da ist wenig zu holen. Kümmere dich lieber um die Einnahmenseite.
Wie viel Rücklage brauche ich?
Das hängt vom Zustand des Hauses ab. Ein Altbau mit alten Leitungen braucht mehr als ein saniertes Objekt. Zusätzlich hilft ein eigener Puffer von rund zehn Prozent vom Wert des Objekts.
Ich kann nicht zur Eigentümerversammlung. Was nun?
Gib eine Vollmacht und schreib eine klare Weisung dazu. Also zum Beispiel: Reparatur ja, große Sanierung nein. So zählt deine Stimme trotzdem.
Wann sollte ich die Hausverwaltung wechseln?
Wenn Antworten ausbleiben, Abrechnungen spät kommen und Schäden liegen bleiben. Sprich vorher offen mit der Verwaltung. Für einen Wechsel braucht die Gemeinschaft einen Beschluss.
Soll ich lieber verkaufen oder weiter halten?
Halten lohnt sich oft, weil deine Mieter den Kredit tilgen. Verkaufen passt, wenn das Objekt dauerhaft Geld frisst oder dich belastet. Rechne beide Wege einmal durch.
Darf ich die Miete einfach erhöhen?
Nur im gesetzlichen Rahmen und mit richtiger Ankündigung. Der Mietspiegel deiner Stadt ist der Maßstab. Lass dich im Zweifel von einer Fachperson oder einem Eigentümerverband beraten.
Christian ist hauptberuflich Makler und Hausverwalter in Essen. Das findest du auf essenmakler.de.