Immobilienfinanzierung: so ist ein Kredit aufgebaut
Eine Immobilienfinanzierung wirkt kompliziert. Sie ist es nicht. Auf dieser Seite lernst du die Bausteine kennen. Du erfährst, was Eigenkapital wirklich bringt. Du verstehst Zinsbindung und Tilgung in einfachen Worten. Du siehst, was hinter einer 100-Prozent- und einer 110-Prozent-Finanzierung steckt und wo die Gefahr liegt. Und du erfährst, was Banken sehen wollen. Wichtig vorab: Hier stehen keine Zinssätze und keine Prognosen. Zahlen ändern sich. Die Grundlagen bleiben.
Woraus eine Finanzierung besteht
Jede Immobilienfinanzierung besteht aus wenigen Teilen. Wenn du die verstehst, verstehst du jedes Angebot.
- Kaufpreis: Was die Immobilie kostet.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, oft Provision.
- Eigenkapital: Dein eigenes Geld.
- Darlehen: Das Geld der Bank.
- Zins: Der Preis für das geliehene Geld.
- Tilgung: Der Teil, mit dem du das Darlehen zurückzahlst.
- Rate: Zins und Tilgung zusammen, meist monatlich.
- Zinsbindung: Der Zeitraum, in dem dein Zins fest bleibt.
- Restschuld: Was nach der Zinsbindung noch offen ist.
Am Ende der Zinsbindung ist der Kredit meist nicht fertig. Der Rest wird neu verhandelt. Das nennt man Anschlussfinanzierung.
Eigenkapital: wie viel ist sinnvoll?
Eigenkapital ist dein eigenes Geld im Geschäft. Es senkt das Risiko für die Bank. Deshalb bekommst du meist bessere Bedingungen.
Was als Eigenkapital zählt
- Geld auf dem Konto und im Depot
- Bausparguthaben
- Geschenktes oder geliehenes Geld aus der Familie
- Eigenleistung beim Bauen, in Grenzen
- Ein bezahltes Grundstück
Die einfache Faustregel
Klassisch gilt: Du zahlst die Kaufnebenkosten selbst. Sie sind das Geld, das nach dem Kauf nicht mehr da ist. Alles darüber hinaus senkt deine Rate.
Aber Vorsicht. Mehr Eigenkapital ist nicht immer besser. Wenn du dein letztes Geld einbringst, hast du keinen Puffer mehr. Ein leeres Konto ist ein größeres Risiko als eine etwas höhere Rate.
Wie viel Eigenkapital für dich richtig ist, hängt an deinem Einkommen und deinem Leben. Das gehört in ein Gespräch mit einer unabhängigen Beraterin oder einem Berater.
Vollfinanzierung: kaufen fast ohne Eigenkapital
Zwei Begriffe hört man oft: 100 Prozent Finanzierung und 110 Prozent Finanzierung.
Was gemeint ist
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung leiht dir die Bank den Kaufpreis. Die Nebenkosten zahlst du selbst.
Bei einer 110-Prozent-Finanzierung leiht dir die Bank auch noch die Nebenkosten. Du bringst fast kein eigenes Geld ein.
Warum das gefährlich sein kann
Die Nebenkosten stecken nicht in der Immobilie. Sie sind weg. Deine Schulden sind also höher als der Wert des Objekts.
Das hat Folgen.
- Du bist von Anfang an tiefer im Minus.
- Musst du früh verkaufen, bleibt eine Restschuld übrig.
- Die Bank verlangt für mehr Risiko meist einen höheren Zins.
- Deine Rate ist höher, dein Spielraum kleiner.
- Fällt der Marktwert, wird die Lage schnell eng.
Wann es trotzdem Sinn ergeben kann
Es gibt Fälle, in denen erfahrene Käufer so arbeiten. Etwa bei einem sehr guten Einkauf oder bei stabilen Mieteinnahmen. Das setzt Erfahrung voraus, ein sicheres Einkommen und einen echten Puffer.
Für den ersten Kauf ist das selten der richtige Weg. Wer knapp startet, hat keinen Fehler frei.
Zinsbindung: kurz oder lang?
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem dein Zins fest bleibt. Danach wird neu verhandelt.
Der Unterschied in einfachen Worten
Eine kurze Zinsbindung ist meist günstiger, aber unsicherer. Du weißt nicht, wie die Lage in wenigen Jahren ist.
Eine lange Zinsbindung kostet meist etwas mehr. Dafür hast du lange Ruhe und planbare Raten.
Wie du entscheidest
Frag dich: Wie gut kann ich eine höhere Rate verkraften? Wenn die Antwort „gar nicht“ ist, ist Sicherheit mehr wert als der letzte Zehntelpunkt.
Denk auch an dein Leben. Kinder, Jobwechsel, Umzug. Je unsicherer die nächsten Jahre, desto wertvoller ist eine feste Rate.
Wir nennen hier bewusst keine Zinssätze und keine Prognosen. Niemand weiß, wie sich Zinsen entwickeln. Wer dir etwas anderes verspricht, verkauft dir etwas.
Tilgung: wie schnell bist du schuldenfrei?
Die Tilgung ist der Teil der Rate, der deine Schulden verkleinert. Sie entscheidet über die Laufzeit.
Eine niedrige Tilgung bedeutet eine kleine Rate. Aber du zahlst sehr lange. Und nach der Zinsbindung ist noch viel offen.
Eine höhere Tilgung bedeutet eine größere Rate. Dafür bist du schneller fertig und zahlst insgesamt weniger Zinsen.
Zwei praktische Punkte
Frag nach Sondertilgungen. Damit kannst du zusätzlich Geld einzahlen, zum Beispiel aus einer Bonuszahlung. Das kostet oft nichts extra und gibt dir Freiheit.
Frag auch, ob du die Tilgung später ändern kannst. Das hilft, wenn sich dein Einkommen ändert.
Liquidität: der wichtigste Puffer
Liquidität heißt: freies Geld, an das du sofort kommst. Bei Immobilien ist das der Unterschied zwischen ruhig schlafen und schlecht schlafen.
Eine Immobilie kostet immer wieder Geld. Die Heizung geht kaputt. Ein Mieter zahlt nicht. Die Eigentümergemeinschaft beschließt ein neues Dach.
Was in den Puffer gehört
- Geld für Reparaturen an deiner Immobilie
- Geld für einige Monate ohne Mieteinnahmen
- Geld für dein eigenes Leben, falls dein Einkommen wegfällt
Wie groß der Puffer sein soll, ist bei jedem anders. Klein anfangen ist besser als gar nicht anfangen. Und der Puffer bleibt liegen, auch wenn er Zinsen kostet.
Was Banken sehen wollen
Eine Bank prüft zwei Dinge: dich und die Immobilie.
Bei dir schaut sie auf
- Regelmäßiges Einkommen und wie sicher es ist
- Deine bisherigen Kredite und Verpflichtungen
- Deine Ausgaben und wie viel übrig bleibt
- Dein Eigenkapital und wo es herkommt
- Deine Zahlungshistorie
Bei der Immobilie schaut sie auf
- Lage und Zustand
- Wert im Verhältnis zum Kaufpreis
- Bei vermieteten Objekten: die Miete und ihre Sicherheit
- Ob sie das Objekt im Notfall gut verkaufen könnte
So gehst du gut vorbereitet hin
Bring alle Unterlagen sortiert mit. Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Kontoübersichten, Objektunterlagen. Wer sauber vorbereitet ist, wirkt verlässlich. Das hilft mehr, als viele denken.
Hol dir mehr als ein Angebot. Vergleiche nicht nur den Zins, sondern auch Sondertilgung, Bereitstellungszeit und Flexibilität.
Typische Fehler bei der Finanzierung
- Die Rate am absoluten Limit geplant
- Kaufnebenkosten vergessen
- Keine Rücklage nach dem Kauf übrig
- Nur ein Angebot eingeholt
- Nur auf den Zins geschaut, nicht auf die Bedingungen
- Die Restschuld nach der Zinsbindung nicht angeschaut
- Mieteinnahmen zu hoch angesetzt, ohne Leerstand zu rechnen
- Instandhaltung komplett vergessen
Wie du vor dem Kauf richtig prüfst, liest du unter Immobilie kaufen Schritt für Schritt. Was danach als Vermieter auf dich zukommt, steht unter Wohnung vermieten und verwalten. Wer möbliert und kurz vermieten will, rechnet anders: mehr dazu unter Kurzzeitvermietung und Airbnb.
Warum diese Zahlen so wichtig sind, erzählt Christian Gottschling aus über 200 Verkäufen pro Jahr.
Ein letzter Hinweis: Diese Seite erklärt Grundlagen. Sie ist keine Finanzberatung und keine Steuerberatung. Deine Zahlen gehören in ein persönliches Gespräch mit einer Fachperson.
Checkliste für deine Finanzierung
- Kaufpreis und alle Nebenkosten aufgeschrieben
- Eigenkapital ehrlich gezählt, ohne den Notgroschen
- Puffer nach dem Kauf festgelegt und nicht angerührt
- Mindestens drei Angebote verglichen
- Rate durchgerechnet, auch mit weniger Einkommen
- Restschuld am Ende der Zinsbindung angeschaut
- Möglichkeit zur Sondertilgung geklärt
- Möglichkeit zur Änderung der Tilgung geklärt
- Bereitstellungszinsen und Fristen verstanden
- Bei Vermietung: Leerstand und Instandhaltung eingerechnet
- Unterlagen für die Bank vollständig sortiert
- Alles Unklare vor der Unterschrift gefragt
Folgen zu diesem Thema
Im Podcast „Irgendwas mit Immobilien“ geht es oft um Finanzierung. Um Eigenkapital, um Puffer und um die Frage, wann eine Vollfinanzierung zur Falle wird. Hier findest du die passenden Folgen.
Dein Gastgeber: Christian Gottschling
Makler und Hausverwalter aus Essen. Über 200 Verkäufe im Jahr, rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten, über 50 eigene vermietete Objekte.
Er fragt wie jemand, der die Rechnung selbst bezahlt hat. Mehr über Christian lesen
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Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Als Faustregel solltest du die Kaufnebenkosten selbst zahlen können. Mehr Eigenkapital senkt die Rate. Aber lass immer einen Puffer übrig.
Was ist eine 110-Prozent-Finanzierung?
Dabei leiht dir die Bank auch die Kaufnebenkosten. Du bringst fast kein eigenes Geld ein. Deine Schulden sind dann höher als der Wert der Immobilie. Das erhöht dein Risiko deutlich.
Wie lange sollte die Zinsbindung sein?
Das hängt davon ab, wie gut du eine höhere Rate verkraften könntest. Wer wenig Spielraum hat, kauft sich mit einer langen Zinsbindung Ruhe. Prognosen zu Zinsen gibt es hier bewusst nicht.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Meist ist noch eine Restschuld offen. Für die brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Bedingungen. Schau dir die Restschuld schon beim ersten Angebot an.
Was ist eine Sondertilgung?
Eine zusätzliche Zahlung neben deiner Rate. Damit senkst du deine Schulden schneller. Viele Verträge erlauben das in bestimmten Grenzen kostenlos. Frag aktiv danach.
Welche Unterlagen will die Bank sehen?
Meist Einkommensnachweise, Steuerbescheide, eine Übersicht deiner Verpflichtungen und alle Unterlagen zur Immobilie. Je vollständiger du kommst, desto schneller geht es.
Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?
Es gibt solche Modelle. Sie sind teurer und riskanter. Für den ersten Kauf ist das selten sinnvoll. Sprich vorher mit einem unabhängigen Berater über deinen Fall.