Für Verkäufer: den Verkauf verstehen, bevor du startest
Der Ablauf beim Immobilie verkaufen ist kein Geheimnis. Er ist nur selten ehrlich erklärt. Diese Seite geht ihn mit dir durch, Schritt für Schritt.
Ein Verkauf ist für die meisten Menschen ein einmaliges Ereignis. Auf der anderen Seite des Tisches sitzen Leute, die das jede Woche machen. Dieses Ungleichgewicht kostet Geld.
Christian Gottschling aus Essen begleitet über 200 Verkäufe pro Jahr. Im Podcast erzählt er, was in jedem Schritt wirklich passiert. Auch das, was unangenehm ist.
Du bekommst hier keine Bewertung und kein Angebot. Du bekommst Wissen, damit du selbst entscheiden kannst.
Der ehrliche Ablauf, Schritt für Schritt
1. Unterlagen zusammensuchen
Alles beginnt mit Papier. Welche Unterlagen du brauchst, hängt von der Art der Immobilie ab. Ein Haus braucht andere als eine Eigentumswohnung.
Fang früh damit an. Manche Papiere musst du bei Ämtern anfordern. Das dauert. Wer erst nach dem ersten Interessenten sucht, verliert Wochen.
2. Zustand herrichten
Für kleine Reparaturen reichen meist 1.000 bis 2.000 Euro. Farbe und Sauberkeit wirken am stärksten. Alte Farben und alte Böden schrecken Käufer sofort ab.
Das ist keine Sanierung. Es geht um den ersten Eindruck. Der entsteht in den ersten Sekunden.
3. Fotos machen lassen
Gute Fotos entscheiden über das Interesse. Für eine kleine Wohnung zahlst du ab etwa 300 Euro. Das ist der günstigste Hebel im ganzen Verkauf.
Handybilder mit schlechtem Licht kosten dich echte Interessenten. Die klicken einfach weiter.
4. Preis festlegen
Der Preis entscheidet über Tempo und Ergebnis. Zu hoch bedeutet: Deine Anzeige steht monatelang. Danach denken alle, mit der Immobilie stimmt etwas nicht.
Bei vermieteten Objekten rechnen Käufer mit dem Faktor aus Kaufpreis und Jahresmiete. Bei einem selbst genutzten Haus zählt der Vergleich im Viertel.
Hol dir mehr als eine Meinung. Und lass dich nicht von der teuersten Schätzung locken.
5. Anzeige und Besichtigungen
Buche mehrere Portale als Paket. Das kostet oft weniger als ein großes Portal allein.
Lege Besichtigungen dicht hintereinander. So begegnen sich Interessenten. Die Nachfrage wird für alle sichtbar. Das wirkt stärker als jedes Argument von dir.
6. Käufer und Bank prüfen
Eine nette Zusage reicht nicht. Wichtig ist eine harte Zusage der Bank für genau diese Immobilie. Eine allgemeine Bestätigung über eine Wunschsumme ist etwas anderes.
Erst wenn das steht, geht es zum Notar.
7. Notar und Übergabe
Beim Notar wird der Kauf verbindlich. Was nicht im Vertrag steht, bekommst du später nur schwer durch. Lies den Entwurf vorher in Ruhe.
Nach dem Kaufvertrag änderst du nichts mehr am Zustand. Sonst gibt es Streit bei der Übergabe.
Bei der Übergabe notierst du alle Zählerstände. Und du fotografierst jeden Raum. Das schützt beide Seiten.
Den ganzen Weg im Detail findest du im Bereich Immobilie verkaufen.
Checkliste: Unterlagen und Vorbereitung
- Grundbuchauszug angefordert
- Flurkarte oder Lageplan vorhanden
- Bauunterlagen und Grundrisse gesucht
- Wohnflächenberechnung vorhanden, Dachgeschoss nachgemessen
- Energieausweis vorhanden und gültig
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung
- Bei Eigentumswohnungen: Protokolle der letzten Versammlungen
- Bei Eigentumswohnungen: Hausgeld und Höhe der Rücklage
- Bei vermieteten Objekten: alle Mietverträge und die aktuelle Miete
- Nachweise über Reparaturen und Sanierungen der letzten Jahre
- Offene Rechte im Grundbuch geklärt, etwa Wege- und Leitungsrechte
- Kleine Reparaturen erledigt, Räume geleert und geputzt
- Termin für gute Fotos gemacht
- Steuerliche Fragen mit dem Steuerberater besprochen
Die drei häufigsten Fehler
Fehler 1: zu hoher Startpreis
Viele starten hoch, um Luft zum Verhandeln zu haben. Das geht meist schief. Die stärkste Nachfrage hast du in den ersten Wochen. Wer die verschenkt, verkauft später schlechter.
Fehler 2: schlechte Vorbereitung
Fehlende Unterlagen bremsen jeden Verkauf. Käufer werden unsicher. Banken brauchen länger. Aus Wochen werden Monate.
Fehler 3: Gefühle zeigen
Das gilt für beide Seiten. Wer zeigt, wie dringend er verkaufen muss, verliert Spielraum. Sag ruhig, dass du verkaufst. Aber erzähl nicht, dass der Umzugswagen schon gebucht ist.
Der richtige Zeitpunkt
Es gibt keinen perfekten Monat. Es gibt nur deine Lage.
Frag dich drei Dinge. Muss ich verkaufen oder will ich? Habe ich Zeit für einen ruhigen Verkauf? Und ist die Immobilie vorzeigbar?
Wichtig ist auch die Steuer. Im Podcast kommt immer wieder die Zehnjahresfrist vor. Sie kann darüber entscheiden, ob ein Gewinn steuerfrei bleibt. Ein Mitglied des Stammtisches wollte nach sechs Jahren verkaufen. Der Hinweis auf diese Frist bewahrte ihn vor einem teuren Fehler.
Die Details sind schwierig und hängen von deinem Fall ab. Frag vor dem Verkauf deinen Steuerberater. Das ist ein Gespräch, das sich fast immer rechnet.
Immobilie geerbt: was jetzt zu tun ist
Eine geerbte Immobilie ist erst einmal ein Gefühlsthema. Nimm dir Zeit, bevor du entscheidest.
Die ruhige Reihenfolge
- Klärt untereinander, wer überhaupt Eigentümer ist. Bei mehreren Erben entscheidet niemand allein.
- Sucht die Unterlagen. Oft liegen sie im Haus, in Ordnern oder in Schubladen.
- Verschafft euch einen ehrlichen Überblick über den Zustand.
- Lasst den Wert einschätzen, bevor jemand einen Preis nennt.
- Sprecht mit einem Fachanwalt und einem Steuerberater.
- Erst dann entscheidet ihr: verkaufen, vermieten oder teilen.
Zu Erbschaft und Steuer geben wir hier bewusst keine Auskunft. Die Regeln hängen vom Einzelfall ab. Falsche Ratschläge aus dem Internet werden hier richtig teuer.
Und noch etwas Wichtiges. Viele ältere Eigentümer und Erben kennen den heutigen Wert nicht. So werden große Summen verschenkt. Informier dich, bevor du das erste Angebot annimmst.
Wenn ihr überlegt, die Immobilie zu behalten, hilft dir die Seite für Eigentümer.
Mit oder ohne Makler: ehrlich abgewogen
Diese Frage stellt sich jeder. Hier die beiden Seiten, ohne Werbung.
Ohne Makler kann klappen, wenn
- du Zeit hast, auch abends und am Wochenende,
- du die Unterlagen selbst besorgen kannst,
- du fremde Menschen durch dein Haus führen willst,
- du beim Preis hart bleiben kannst,
- und du Bankunterlagen von Käufern einschätzen kannst.
Ein Makler lohnt sich eher, wenn
- du wenig Zeit hast oder weit weg wohnst,
- die Immobilie vermietet oder kompliziert ist,
- mehrere Erben mitreden,
- du keine Verhandlungen führen willst,
- oder du den Markt vor Ort nicht kennst.
Ein Makler kostet Geld. Ein schlechter Verkauf kostet meist mehr. Aber es gibt genug Menschen, die es allein gut hinbekommen. Entscheide nach deiner Zeit und deinem Nervenkostüm.
Wichtig ist nur eines. Geh nicht unvorbereitet in den ersten Termin. Egal, welchen Weg du wählst.
Du willst wissen, wie die andere Seite denkt? Dann lies die Seite für Käufer und Kapitalanleger. Wer den Kaufprozess versteht, verkauft besser. Mehr über den Host steht auf der Seite Über Christian Gottschling.
Folgen für dich
Hier findest du die Folgen rund um den Verkauf. Es geht um Unterlagen, Preis, Besichtigung, Notar und Übergabe. Alle weiteren Folgen findest du im Folgen-Archiv.
Dein Gastgeber: Christian Gottschling
Makler und Hausverwalter aus Essen. Über 200 Verkäufe im Jahr, rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten, über 50 eigene vermietete Objekte.
Er fragt wie jemand, der die Rechnung selbst bezahlt hat. Mehr über Christian lesen
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Häufige Fragen von Verkäufern
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Das hängt von Preis, Zustand und Unterlagen ab. Gut vorbereitet geht es oft in wenigen Wochen. Fehlen Papiere oder ist der Preis zu hoch, werden schnell Monate daraus.
Welche Unterlagen brauche ich zuerst?
Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Hausgeld. Fang früh an, denn Ämter brauchen Zeit.
Soll ich vor dem Verkauf noch renovieren?
Meist reicht das Kleine. Farbe, Sauberkeit und kleine Reparaturen wirken am stärksten. Eine große Sanierung bekommst du beim Preis selten voll zurück.
Wie finde ich den richtigen Preis?
Vergleiche echte Verkäufe im Viertel. Bei vermieteten Objekten rechnest du mit dem Faktor aus Kaufpreis und Jahresmiete. Hol mehrere Einschätzungen und nimm nicht automatisch die höchste.
Wir haben geerbt und sind uns nicht einig. Was hilft?
Erst Unterlagen und Wert klären, dann entscheiden. Sprecht mit einem Fachanwalt und einem Steuerberater. Solange die Zahlen fehlen, streitet ihr über Gefühle.
Muss ich Steuern auf den Gewinn zahlen?
Das hängt vom Einzelfall ab, auch von der Haltedauer. Im Podcast kommt oft die Zehnjahresfrist vor. Kläre das vor dem Verkauf mit deinem Steuerberater, nicht danach.
Kann ich auch ohne Makler verkaufen?
Ja, viele machen das. Du brauchst Zeit, Nerven und Ordnung bei den Unterlagen. Prüfe außerdem die Finanzierung des Käufers genau, bevor du zum Notar gehst.
Christian ist hauptberuflich Makler und Hausverwalter in Essen. Das findest du auf essenmakler.de.