Immobilienwert steigern: die einfachen Hebel, die wirklich wirken

00:00:00 Ich habe ein Thema heute für dich dabei. Das ist entstanden aus dem Immobilienstammtisch in Essen, falls du nicht kennst. Ähm, also der Immobilienstammtisch Essen, das ist einfach ein Treffen, so ein Netzwerk von mehreren Gleichgesinden in der Gruppe. Ähm, da haben wir mehrere Sachen. Zum einen haben wir eine WhatsApp-Gruppe, das heißt also, wir tauschen uns halt regelmäßig aus dazu, äh können Fragen stellen, äh die klassischen Fragen, die dort gefragt werden, ich brauche dringend Handwerker für dieses Gewerk.

00:00:28 Wer kann dafür was empfehlen? Ähm, also die, ich sag mal, die typischen Eigentümerfragen äh, die werden halt dort behandelt und wie gesagt, oft hast ja so, dass du mal eben schnell eine Hilfe brauchst oder was flexibles, da hast du meistens ziemlich gute Karten dabei, weil du greifst auf Erfahrungswerte zurück, ne? Das ist ja der Austausch und das Netzwerken ist ja der Vorteil dabei. Ähm, dann haben wir ähm regelmäßig unregelmäßig ähm Treffen ähm offline. Das heißt, also dann setzen wir uns zusammen. Ähm es gibt zwei Arten von

00:00:57 diesen Treffen. Ähm wir haben einmal reines Netzwerken. M das heißt dann haben wir kein Thema. Wir machen eine kleine Vorstellungsrunde. Äh wirklich klein, also maximal 2 Minuten. Das heißt, dann stellt sich jeder kurz vor, wer ist, was er macht und eventuell was er sucht oder was ih interessiert. Ähm, das heißt bei der Vorstellungsrunde weißt du genau, ah, okay, ich habe jetzt den Bedarf an was auch immer und äh die Person war spannt, weil die hat genau das im Angebot oder bietet das an oder sucht das gerade. Äh, das heißt also

00:01:28 weißt genau, mit wem dich gleich unterhalten musst. Ähm, genau. Das ganze ist immer sehr entspannt. Also alles ist per du. Ähm, man trinkt alt abends oder nachmittags zusammen ein Bierchen dabei oder auch alkoholfrei. Also, es ist jetzt nicht äh das ständig Vordergrund. Äh, aber es ist ä entspannt, also wie gesagt, einfach äh ein entspanntes zusammen rumsitzen, äh unterhalten, äh Netzwerken austauschen, Erfahrung austauschen. Das zweite ist äh und da kommt auch die Idee her. Äh und zwar haben wir auch Themen ähm mit Vorträgen. Ähm das heißt

00:02:05 äh wir stimmen dann einfach ab, welche Themen sind aktuell gefragt und ähm ja, demokratisch wird abgestimmen, das heißt Unterdrück in der Minderheit. Und äh beim letzten Abstimmung ähm war das Thema, wie man ähm den Ertrag und den Wert der Immobilie steigert. So, das heißt, daher kommt auch das Thema, was ich heute mitgebracht habe. Das war jetzt nur kleiner Exkurs zu dem Immobilienstammtisch Essen. Wie gesagt, der ist lokal. Also, wenn du jetzt ein Investor aus München, Berlin, Frankfurt bist, ist das vielleicht nicht deins.

00:02:35 Ähm, wenn du in Essen investiert bist oder in der Region interessiert bist, dann komm gerne dazu. Wie gesagt, WhatsAppgruppe kannst ja über auf der Welt mit teilnehmen. Ähm, die Treffen sind offline. Das heißt, also das macht natürlich nur Sinn, wenn du auch nach Essen kommst oder ein Essen bist. Ähm, aber es kostet dich nichts, also von daher melde ich an. Wir haben aktuell, glaube ich, ich weiß gar nicht, 150 Teilnehmer. Ähm, genau. Jetzt zum Kernthema selber. Ähm, ich habe jetzt einfach mal folgende Gedanken dazu. Für mich, wir machen das

00:03:08 einfach. Äh, keep it simple ist immer so so eine gute Ansatz dabei. Ich habe eine einfache Rechung. Ich habe Einnahmen, habe Ausgaben, da steht kommt ein Strich drunter und dann ist ein Ergebnis da. So, wir fangen einfach mal leicht an. Wir fangen an mit der Ausgabenseite. Also einfach Ertrag zu steigern kann ich do einfach damit machen, indem ich einfach meine Ausgaben minimiere, zurückfahre oder ganz vermeide. Das heißt ähm Ausgabenseite. Was kann man dort an Ausgaben ersparen? Ähm meistens ziemlich wenig. Ähm, also es

00:03:49 ist so, Betriebskosten äh in der Regel hast du Zwangsähm Versorger, äh, das heißt, du kannst nicht wirklich äh auch was wechseln. Ich sag mal sowas wie ein wie ein Frischwasser, Abwasser ist kommunal. Ähm das der macht die Gemeinde äh da kannst du nichts dran ändern. Ähm so Kosten weglassen meistens auch nicht. Ähm also da siehst du auch meistens keine Optionen drin. Ähm so wo kann man mit durchwechsel sparen? Strom meistens keine keine Chance. Ähm, also wenn du wenn du wenn du ein reines mehr Familienhaus mit mit allgemein

00:04:24 Strom, also nur Treppenhauslicht drüber, ja, da ist meistens die Grundgebühr vom Zähler mehr als der Verbrauch drauf. Also überhaupt kein kann nicht der Redewert. Ähm einige wechseln aus Überzeugung halt, weiß nicht Naturstrom oder keine Atomkraft und so weiter, aber das sind ja dann eher ideelle Gedanken, die lassen wir jetzt außen vorw. Wir gehen jetzt einfach nur um den Ertrag. Ähm, also das heißt, Strom, Stromwechsel macht dann Sinn, wenn du vielleicht einen Aufzug oder mehrere Aufzüge hast, am besten noch alte Aufzüge, die auch

00:04:54 richtig noch Strom ziehen. Äh, dann hast du ein Verbrauch drauf, dann kann das durchaus spannend sein, Stromanbieter zu wechseln. Hast du ein üblige, also normales Treppenhauslicht äh am besten noch auf LEDchnisch umgestellt, wie gesagt, da dann dann da da brauchen wir nicht überreden, da geht nichts drüber, dass das ist nicht der Redewert. Wo du eventuell mal schauen solltest, ist wie sieht’s aus mit Energieversorgung? Ähm und zwar ist da die Frage, wie kannst du Energie einkaufen? Hast du Fernwärme? Ähm, es gibt eine

00:05:29 Möglichkeit, wir haben das mal bei Packen probiert. Äh, Fernwärme ist ja lokal, also das heißt, wenn du in Essen bist, wirst du von Fernmorgst in Essen. Du kannst dir nicht den Anbieter aus Gessenkirchen, Duisburg, Oberhausen, wo auch immer hernehmen. Ähm, aber ähm, die müssen transparent berechnen, wie die Kosten entstehen. Die ehemalige Steher m heißen die Icony, glaube ich, oder so. Ich habe den Namen noch nicht gemerkt. äh habe ich letztes Jahr unbenannt. Ähm die haben auch die Formel offen gelegt in dem Vertrag. Ich

00:05:58 glaube, die geht über zweieinhalb Diner vier Seiten. Ähm also hat auch nicht in Anschein, als man was vertuschen möchte. Ähm, so, es gibt dafür auf jeden Fall neutrale Dienstleister, die das überprüfen und wir haben auch schon mal mehrfach äh Kosten dadurch eingespart, indem die Stärk gezwungen wurde, eine anderen ander Berechnungsformel anzunehmen und dann anders zu berechnen. Ähm ist ja, kann man machen, war sehr umfangreich die Aufgabe oder die Arbeit. Der Ertrag war minimal hinten raus. Ähm, also kann man machen. Äh, wenn du

00:06:30 Interesse dran hast, äh schreib mich gerne an oder oder kontaktiere mich gerne. Äh, dann kann ich dir den Kontakt dazu herstellen. Ähm, das Gute ist halt dabei, es ist halt ohne Aufwand für dich. Also, das macht ja der Dienstleister selber. Ähm, wie gesagt, Erträge, ich habe davon mehr erhofft, war unterm Strich für mich jetzt einfach so, wie ich gesagt habe, okay, ich habe da glaube ich 20 Objekte hingeschickt, hab vier vier konnten die optimieren, das war auch fast ein dreiviertel Jahr gedauert. Ja, am Ende

00:06:54 des Tages ist Spaß für Geld. Am Ende des Tages hat mir auch wirklich ein Aufwand von der Stunde gekostet. Also ja, kann man machen. Wenn du Interesse hast, meld dich. So, kaufst du Öl ein. Ja, guck mal, ob man sich zusammenschließen kannst. Ähm, es gibt immer gute Zeiten, schlechte Zeiten. Natürlich, klar, kaufst du in der Regel besser ein in der Nebenssaison. äh und nicht, wenn gerade die Heizperiode anfängt. Ähm eventuell hast du auch paar Bekannte äh oder andere Objekte, wo es mit zusammenlegen kannst, weil die Ölpreise natürlich

00:07:23 gestaffelt sind. Natürlich macht es für den Ölliferanten mehr Sinn, 100.000 l zu verkaufen statt 1000, ne? Äh so das heißt also da vielleicht gucken, ob man nicht so eine kleine Genossenschaft Einkaufsgenossenschaft hinkriegt mit guck mal vielleicht in der Straße, wer hat noch ein Ölrüssel, wo siehst du da, dass auch Öltanker da sind und spricht mit den einfach, ne? schließ ich zusammen. Äh wie gesagt, da kann man mit Kooperation oder mit Zusammenschlüssen auf jeden Fall ähm bessere Einkaufspreise erzielen. Und vergleichen

00:07:48 kann man auch auf jeden Fall. Ähm macht eventuell Sinn, würde ich auf jeden Fall prüfen. Äh bei Gas Gasanbieter kannst du auch gut wechseln. Ähm kann man auch teilweise mit Geld sparen. Ähm würde ich immer vergleichen. Wir kaufen z.B. Gas an der Börse ein. Ähm ist halt ja bei uns ist halt so, wir haben ja ähm bei uns einmal eine Hauswaltung angedockt. Das heißt, also wir managen halt, ich glaube aktuell so 220 240 Objekte. Äh das heißt, wir kaufen Gas jetzt nicht nur für ein Mehrfamilienhaus ein. Ähm und äh ich

00:08:23 glaube, du kannst erst bestimmten Mengen an der Börse einkaufen. Ähm wir haben dort ähm Verträge, das heißt, wir wir sichern uns meistens für vier oder fünf Jahre den Einkaufspreis ähm und kaufen dementsprechend dort zu anderen Konditionen, als du woanders einkaufen kannst. Gar keine Frage. Wie gesagt, wie weit das für dich adaptierbar ist, wenn du nur also nur in Anführungsstrichen ein Haus hast äh oder eine Etagenheizung hast, äh wird natürlich den Hebel nicht haben. Ähm aber auch da, wie gesagt, vergleichen. Vergleich kannst du auf

00:08:51 jeden Fall. Guck auf jeden Fall, dass du auch nicht in der Grundversung drin bist. Grundversung ist mal das Teuerste, was du haben kannst. Also da hast du eventuell bisschen Einspungspotenzial. Check es einfach. Dann hast du noch eine Position. Und die letzte Position, die noch wirklich Sinn macht, mal anzuschauen, ist die Wohngebäude Versicherung. Wohngebäude. Einmal kurz vorweg. Aus meiner Sicht, lass alle Leitversicherungen immer sein. Das das ist das macht aus meiner Sicht keinen Sinn. Also sowas wie Elementarbauschein wegzulassen, ganz

00:09:22 schlechte Idee. Wir haben immer mehr ähm Unwetter, Starkregen, ähm Orkane, wo so das heißt, wenn du auf diesen Versicherungsschutz verzichtest, aus mein persönlichen Sicht, ganz ganz schlechte Idee, du sparst an der falschen Stelle. Und bedenke auch, alle Kosten, die wir jetzt besprochen haben, sind Ausgaben, die nach Betriebskostenvereinbarung umlagefähig sind. Das heißt, letztendlich zahlt jeder Mieter. Es macht Sinn, die Kosten zu minimieren. Bist du übrigens auch so verpflichtet als Vermieter. Ähm, aber die Kosten trägt der Mieter. Äh, das

00:10:00 heißt, es macht für mich keinen Sinn, dass du das Risiko trägst, äh irgendwelche Gefahren nicht versichert zu haben, ähm und dann selber aus einer privaten eigenen Tasche zu zahlen, damit den Mieter Geld erspaßt. Also, das ist für mich äh ganz schlechter Weg. Ähm, daher wie gesagt, bitte auf gar keinen Fall irgendeine Lightversicherung abschließen. Klar, kannst du sparen, sicher, gar keine Frage. Ist ja wie bei Auto. Du kannst nur haftlich versichern, kein Vollgasco. Natürlich wird’s günstiger. Surprise, surprise, ne? Äh,

00:10:27 aber wenn das Auto geklaut wird, dann hast du halt Pech gehabt, dann ist es weg, ne? Äh, so von daher wie gesagt, keine Leitversicherung, ganz wichtig. Zweiter Grundsatz SB, also die Selbstbeteiligung immer vermeiden, wenn du es kannst, ne? Es gibt Objekte, die kannst du nicht vermeiden. Es gibt auch äh bestimmte Standorte, wo du nur mit SB versichern kannst. Klar, bevor du gar nicht hast, nimmst du es, ne? Aber wenn die Wahl hast, auch da ist genauelbe Prinzip wie bei der Lightversicherung. Es ist so, die Kosten sind zu 100%

00:10:58 umlangefähig, die SB nicht. Das heißt, hast du jetzt ein Fall, ein Schadensfall, du hast z.B., Sagen mal, du hast eine Selbsterverteidigung von 3000 € auf die Sparte Leitungswasser. Jetzt hast du einen Wasserschaden, das heißt sparte Leitungswasser. Ähm, es kommt die Versicherung raus, der Gutachter. Ähm, es ist äh regresspig die Versicherung und die stellt danach ein Gutachten und sagt: „Okay, pass auf, Schadensursache ist versichert, Folgekosten versichert, so bla, alles durch. 5000 € Schaden.“ Dann heißt das

00:11:31 am Ende des Tages die Versicherung sagt, alles klar, 5000 € entscheiding anerkannt. Hier hast du bitte schon 2000 € weil 3000 haben wir von deiner SB äh abgezogen. Das heißt, du hast hier 2000 € die anderen 3000 schießt mit dir selber zu. So, was viele übersehen bei dieser SB äh die ist pro Schadensfall. Das heißt, hast du dreim Schaden, hast du auch dreimal die SB und die SB trägst nur du. Das heißt, der Mieter profitiert von den günstigeren ähm Police, von den günstigen Beiträgen. Die Kosten trägst du alleine. Also macht

00:12:08 auch null Sinn. Von daher, wie gesagt, wenn du es kannst, vermeiden kannst, vermeide die SB immer. So. Ähm, was hast du noch für Möglichkeiten? Ja, guck, Rahmenverträge haben wir auch. Ähm, wir wir haben, ich glaube, bei einer Wohnebäude sind wir jetzt glaube ich äh über eine Millionen Betrag äh an Jahresumme. Äh, so, das heißt, damit sind wir in der Vorstandsetage. Wir äh verhandeln mitern äh und äh nicht mit irgendeinem Sachbearbeitung geschweig mit einem Callcenter. Ähm, wir haben, ich sag mal, wir haben eigentlich pauschal 20 bis 30% Erspanis

00:12:51 aufgrund unser Mengene Einkaufs. Die die, aber diese Effekte hast du nur, wie gesagt, wenn du in Menge einkaufst, wenn du sagst, ich habe eine Wohngebäudversicherung für 3000 € im Jahr, ja, dann landest ein Callcenter, ne? Da bist du nicht wirklich ein eine Person, mit der sich jemand groß befasst, sondern bist du einer von 100.000 Kunden halt, ne? So, daher, wie gesagt, das ist halt so eine Spezialität. hast du mehrere Objekte, versuch mal ein bisschen zu gucken, dass du deine Marktmacht ausspielst für dich

00:13:19 einsetzt. Ähm, aber wie gesagt, das halt nur wenn du halt in ein bestimmten Bereich erst reinkommst vorher, wie gesagt, äh ja, wird das wird das nicht funktionieren. So, damit haben wir eigentlich die Ausgabenseite schon durch. Also, wir an Ausgabenseite ein Ersparnisse sehe ich nicht so viel. Also auf der Seite, wie gesagt, wenn du jetzt da nicht irgendwelche ganz krassen Verträge, Grundversorgungsverträge hast und so weiter, hast du da meistens wenig Chancen. Und wie gesagt, bedenke, die Kosten sind unlangefähig. Ja, ich bin

00:13:51 voll bei dir. Halte diese Kosten immer so gering wie möglich. Ähm, es ist ja die zweite Miete, sagt man ja, Betriebskosten. Und natürlich, wenn ich jetzt eine Wohnung selber mieten würde, was zählt denn für mich? Für mich zählt am Ende des Tages der Betrag, den ich jeden Mon zusammen ob davon die Kaltmiete, Betriebskosten, Heizkosten wie der Anteil ist, ist mir doch letztendlich doch egal, oder? Ich weiß, ich muss 1000 € überweisen an meinen Vermieter. Ähm, so und wenn dann statt 1000 € 950 € überweisen muss oder wenn ich dann diese

00:14:23 50 € Differenz Ersparnis habe durch mehr Kaltbieter aufschließ doch egal. Für mich als Mieter ist doch nur wichtig, welcher Betrag geht komplett an die Miete drauf. So, daher wie gesagt durchaus richtig und wie gesagt, du bist auch verpflichtet, das Geld, sagt man träunerisch zu verwalten, weil es ist ja nicht deins. Wie gesagt, du reichst es ja nur durch. Äh, das heißt, du musst also auch Kostenpotenziale prüfen und auch annehmen, wenn das vergleichbar ist und so weiter. Ähm ja, aber wir sehr bedingte Möglichkeiten. Deswegen lass

00:14:57 mal zu dem Punkt kommen, wo es spannender wird. Wir wie du sagst, wir bauen nach und nach auf. Das das wird immer spannender, je weiter wir nach hinten kommen. Lass uns mal auf die Einnahmenseite gehen. Also, wir haben festgestellt, Ausgabenseite, ja, überschaubar. Da ist meistens wenig zu reißen. Wir wollen jetzt die Erträge maximieren. So, Ertragsmaximierung. Was haben für Erträge? Erträge haben wir aus Vermietung Verpachtung. Das heißt der klassische die Mieteinnahmen. Das erste, was du bitte immer machst, du

00:15:26 guckst einmal, hat deine Gemeinde, Stadt Bezirken Mietspiegel? Einige Gemeinden und die meisten größeren Städte und Gemeinden haben einen kalifizierten Mietspiegel. Das heißt, also dann prüfst du einfach mal, wo sind deine Mieten aktuell? Ähm, z.B. Statt Essen hat man richtig guten Rechter sogar dazu. Äh, kann ich die gerne verlinken oder googel einfach mal. Äh, das ist wirklich mittlerweile richtig angenehm. Also früher waren eine Tabelle, da musst du glaube ich irgendwie 12 Parameter eintragen und da musst du noch mal irgendwie alles mit

00:15:57 der Hand ausrechnen. Jetzt hast du quasi so ein Assistenten, der fragt dich die ganzen Informationen ab, die alte eingeben musst und zum Schluss spuckt er dir das Ergebnis aus. Also wirklich angenehm. Haben die recht schön gemacht. Ich muss echt sagen, so das heißt, du gehst hin, wir willst im Beispiel von Essen bleiben und du rechnest bei dir die Wohnung durch, damit du einmal deinen äh Mietpiegel rechtest für jede einzelne Wohnung, die du hast und dann vergleichst du bitte, ob deine Wohnungen da drunter oder drüber sind.

00:16:25 Wenn die drunter sind, hast du ganz ganz ganz dringen Handungsbed wirklich dringend, weil der Menspiegel wird aus meiner Sicht künstlich politisch klein gehalten. Wir machen ja auch viel Vermietungen. Wir haben jetzt insgesamt habe ich letztens hochgerechnet schon über 500 Vermietungen insgesamt. Wir haben also so da ein gewissen Trackrecord. Wir wissen also von wir sprechen. Ich kann dir sagen, wir vermieten W Beisb Essen bleiben zwischen 30 und 40% bei Neuvermietung über dem Mietspiegel. Also der Mietspiegel ist

00:16:59 für mich fake. Der ist einfach nur künstlich klein gehalten, damit du nicht jeder hingehen kann und die Bestandsbieten erhöhen kann. Ähm und das das noch mal kurz zurück zu dem Punkt. Jeder Stadtteil in Essen, jeder Zustand, ne? Also der Mietspiegel vergleicht ja auch die der du gehst ja deine Straße ein, das heißt, er sagt doch genau die Lage wirklich 30% immer drüber, ne? Deswegen, wenn du also unter Mietspiel bist, sofort Mieterhöhungsverlangen raus, aber sofort ähm hast du da keine Anlaufschl, melde dich bei mir. Äh aber

00:17:34 dann sollen wir uns grundsätzlich bei unterhalten, weil dann hast du ganz groß ganz große Baustellen. Äh dann solltest auf jeden Fall mal überlegen, ob wir nicht mal zusammen das komplett besprechen und vielleicht mal übers Coaching nachdenken oder unbedingt im Stammtisch beitreten, weil dann hast du dann hast du große große Lücken, die dich jeden Monat Geld kosten und du verbrennst Geld. Ähm, daher ganz wichtig, bist du unter den sofort handeln, wie gesagt, wieerhöverlang schreiben kann ich auch gerne Vorlage zu schicken. W Chris war

00:18:01 mir Coaching auch die Vorlage kein Problem kannst du haben, meld dich bei mir ähm Handel sofort, dann hast ja vor 3 Monaten kannst anpassen, Kappungsgrenze beachten 20% und alle drei Jahre nur. Das heißt also, wenn du jemand hast, der im Underrent drin ist, hast du teilweise dauert 10, 12, 14 Jahre, bis hochziehen kannst, weil der Minpielk alle zwei Jahre erhöht sich automatisch. Äh und wie gesagt ähm du hast alle die Kappungsgrenze, das heißt, du kannst da nicht sofort anheben. Allererste Baustelle. Das zweite ist,

00:18:30 was du halt haben kannst, ist ähm ja bei bestehenden Verietverträgen, wenn du jetzt über Mietspiegel bist, guck doch einfach mal nur als Vergleich. Geh zurüc 24, ist ja Marktführer hier bei uns in der Region und suche dort deine Immobilie raus. Jetzt suchst du das die Adresse, ähnliches Baujahr, ähnliche Größe, ähnliche Heizungsart und ähnliche Features. Balkon, ja, nein und so weiter. Äh so. Das heißt, du suchst letztendlich dann diese Wohnung explizit. Ähm, dann gehst du auf suchen, dann gehst du auf Sortierung ändern und

00:19:10 dann änderst du den nicht auf die Standardsortierung von Scout, sondern auf nach Entfernung. Das heißt, die im nächsten Umkreis werden dir als erstes angezeigt. Und je weiter weg, umso weiter nach hinten. Damit haben wir jetzt eine Trefferliste, die sehr sehr ähnlich zu deiner Immobilie sind. Jetzt vergleichst du, was aktuell bei Neuverbietung veranschlagt wird und dann guckst du was in deine Bestandsmieten. Sehr wahrscheinlich wirst du dann Gap haben und je älter der Vertrag ist, umso größer wir das Gap sein.

00:19:44 Du hast jetzt auch die Möglichkeit ein Mieterhöhungsverlang aufgrund von Vergleichsmieten zu ziehen. Das ist den Weg Nummer 2. Den Weg hast du dann auch, wenn es z.B. kein Mietspiel von deiner Gemeinde gibt, dann kannst du hingehen und kannst sagen, so lieber Mieter, schau mal hier, deine Wohnung würde aktual Neuverbietung kosten 1200 €. Du zahlst 1000. Äh, deswegen möchte ich gerne, dass du jetzt ja Kusgrenze 20% äh ab den dritten Monat das bezahlstederungsverlang schreiben raus Vorlage, Anleitung Videos dazu, wäre

00:20:16 wenn du das auch brauchst, das kannst du auch gerne beim Coaching haben. Hast du da Bedarf, meld dich gerne bei mir. Wir sollten uns dazu mal unterhalten und vielleicht mal austauschen, weil dann hast du da auf jeden Fall Handlungsbedarf. Okay, wenn du das hast oder nicht möglich ist, gibt’s den dritten Weg. M das ist auch der trickigste, der cleverste und der mit dem größten Hebel, weil der in zwei Seiten anschlägt. Bist du gespannt? Ich hoffe ja, weil w der ist wir nicht gut. Das letzte ist Mietergespräche. So, das heißt,

00:20:59 du weißt, du hast rechtlich keine Handhabe, deine Miete zu erhöhen. Willst aber trotzdem so, wie kriegen wir es hin? Nur einvernehmlich. Äh, wir haben ja ein Vertrag. Vertrag ist nur im beidseitigen ähm Anpassung möglich. Also einseitig ist nicht. Das heißt, wir müssen Agreement treffen. So Agreements, ja, wie machst du das? Also einmal natürlich mit Sympathie und Empathie. Das heißt, du sprichst wieder Mieter und du fragst ein mal so, lieber Mieter, du hast ja ganz schön hier und hast ja schön eingerichtet und und richtig nice.

00:21:40 Gefällt mir und äh total super hier. Wir sind möchst du länger hier wohnen bleiben. Hast du irgendwie vielleicht Veränderungen? Ziehst du vielleicht keine Ahnung wegen Frau, Familie, Job weg? äh oder wir sind allgemein so so allgemein so, ne? Siehst du dich auf die Zukunft hier oder halt nicht? Und dann wenn er sagt, er sieht dich noch längerfristig da und äh wie auch immer, dann sagst du, okay, gibt’s hal irgendwas, was dich hier stört? Also, haben wir irgendwas, was du gerne hättest, wo wo vielleicht irgendwie

00:22:09 sagst, ja, vielleicht so, weiß ich nicht, ein neues Badezimmer vielleicht äh vielleicht ach ja, die die äh weiß nicht, die Fliesen sind äh Boden neu. Ähm sowas in der Art z.B. Hast du etwas, was sich da an dem Zustand vielleicht verändern können, was dir vielleicht ein Lebensgefühl erhöhen würde? Badezimmer ist immer eine gute Sache, je nachdem natürlich wie welchen Zustand das ist. Natürlich, wenn das Bad erst vor dre Jahren gemacht hast, wird das natürlich kein kein kein Hebel sein. Hast du war aus 60er Jahren äh wird ein

00:22:43 riesen Unterschied sein, weil dann kriegst halt eine Dusche rein eben er vielleicht sogar Hängewc neue Armaturen, neues Porzellan sieht optisch mega aus und wie auch immer. Also das istmer so ein Punkt z.B. also Beder ging ganz gerne. Was geht noch? Ich hab noch zwei, drei Beispiele dazu. Z. Beispiel äh was sehr gut und einfach geht, ist bei Duckoss Wohnungen. Dakerschoss hat immer den Nachteil, dass sie oft ja viel viel verwinkelt sind, wenn du schrägen hast z.B. finden eine sehr kuschelig, einige mögen es überhaupt nicht. Da

00:23:17 spreche ich gerne z.B. Cabrio Fenster, ich weiß du die kennst gibt’s von Welux z.B. Sonst googel die einfach mal. Ähm, die Fenster musst dir so vorstellen, du kennst ja die Dachflächenfenster, das sind ja diese typischen, nennt man Weluxsfenster, also das sind diese, diese in den Schrägen eingebaut werden. Jetzt gibt es die sind dann doppelt oder dreimal so lang. Das heißt, die gehen dann also fast bis nach unten. Heiß diese Scheibe ist jetzt, ich sag mal, üblicherweise 1,20 m. Jetzt ist sie 2 m lang. Ähm, geht bis nach unten. Ähm, die

00:23:44 Scheibe besteht aus zwei Teilen. In der Mitte gibt’s also einmal ein Element, was nach obenklapst. Das ist ähnlich wie das Fenster, was du jetzt hast. und nach unten ein Element, das kannst du nach vorne ausklappen. Äh geht ungefähr so ein halben Meter, 60, 70 cm raus und dadurch hast du quer so wie so ein wie so ein klein Balkonelement, was dann auf einmal da steht. Äh nach oben, wie gesagt, das Fenster klappst du nach oben, das ist quasi wie so wie so eine Überdachung zugleich und das vordere Fenster, wie gesagt, das das

00:24:10 wird nach vorne weggeklappt, bis im rechten Winkel steht und damit hast du so einen kleinen Ausstieg, so ein kleinen Balkon. Ist nicht groß, aber hat einen riesen Hebel. Zum einen, es bringt noch viel mehr Licht. Ich finde dach vielleicht wenn es ja bringt richtig gut Licht rein. Das bringt noch mehr Lichter rein und es hat wie es ist wie so ein Balkon, es ist wie so ein Freisitz, also es hat richtig coolen Effekt. Dieses Fenster kostet je nach Größe, ich sag mal, die fangen s bei zweieinhalb, gehen dann bis dreieinhalb hoch, also je

00:24:39 nach Größe, je nachdem. Äh plus Einbau kostet dich fünf, vielleicht auch sechs. So, wenn der Mieter da drauf steht, Riesenheel, ne? Also ist günstiger als Bad. Bad bist ja meistens bei 10 fängst damit an, ne? Teilweise mal acht, teilweise mal 12, je nachdem wie groß und was du für Spezialwünsche hast. Ähm, aber hat so ein Krabfenster hat ein richtig starken Effekt, so oder drittes Beispiel und dann dann belassen wir auch dabei dann, was wir auch schon mal gerne gemacht haben. Wir hatten z schon weggehabt in Rückenschalt

00:25:11 ähm Erdgeschosswohnung. Der Mieter, den haben wir ermöglicht. Ähm haben auch mehrfach gemacht. Ähm direkten Ausgang von der Wohnung zu zum Garten oder zur Terrasse nachus. Das heißt, er musste sonst einmal durch den Keller raus. Das heißt, also, wenn er z.B. Gart oder auf der Rasse wollte, musste also der Wohnung verlassen, musste einmal die Treppe runter im Keller im Keller durch und hinten wir die Treppe raus. So, da haben wir einfach das Fenster rausgenommen, Heizung weg, dann Mauerwerk ausgeschnitten, Fensterelement

00:25:43 reingesetzt, Heizung wert versetzt nach links und nach rechts und eine Tür geschaffen. Meistens brauchst du noch eine kleine Treppe dazu, weil du ein Höhenunterschied hast. äh einfach aus Inelstaden vertigen lassen. Zwei, drei Stufen, Dritte. Ähm so ist auch ziemlich schnell ziemlich einfach gemacht. Ähm hat aber einen riesen Mehrwert für den Mieter. Äh was auch noch dazu kommt, gut kurz eigent war schon die drei Ideen vorbei. Dann vielleicht noch mal so eine Idee, ein Teilbereich einfach abtrennen. Also das heißt z.B. wenn du

00:26:13 Gemeinschaftsgarten hast oder Gemeinschaftsterrasse hast, das sagst, okay, Erdgeschosswohnung kriegt dazu einen explosiven Teil. Äh, da machst du einfach ein Zaun drumherum, Sicht Sichtschutz drumherum und das gehört halt nur zu der Wohnung Egelinks oder wie auch immer. Äh und dafür zahlt er auch eine höhere Miete. Äh weil es nur ihm gehört. Er kann sich dafür aber auch schön einrichten als Blickdicht. Also das heißt, da guckt jetzt sich der Nachbar drauf. Er kann s Grill hinstellen, stehen lassen, Stühle, Tische und so weiter, so ein kleines Set

00:26:38 oder Kinder spielen lassen, Sandkasten hinstellen, wie auch immer, ne? Oder auch wenn er Tiere hat, kann er de ein Hund freilaufen lassen. Muss ich Angst haben, dass er dann ein Theater gibt mit den Nachbarn und so weiter. Äh, also hat auch sehr sehr sehr sehr günstig. Ich meine, was kostet so ein Z hinzustellen? Keine 1000 € wahrscheinlich. Gut, wenn du viel abtrennst, vielleicht auch ein bisschen mehr. Äh, aber auch das Stabzaun werdschutz da reinziehen. Ja, das Ding hält 50 Jahre, 30 Jahre ähm so, ne? Du hast glückliche Mieter und wie

00:27:07 gesagt, all diese Maßnahmen haben natürlich einen Hintergrund. Du möchtest dafür eine Gegenleistung haben. Welche ist das mehr Miete, ne? Das ist eich ganz klar. Und auch bei diesen Mietergesprächen würde ich immer betonen, einmal würde ich immer wertschätzen dran gehen. Ich würde den Mieter erstmal immer loben, immer sein Haushalt, seine Pflegezustand, äh das ruhige Mietverhältnis, das jahrelange einfach wertschätzen, ne? Also einfach, dass eine positive Grundstimmung da ist. Dann würde ich immer auch betonen,

00:27:37 es gibt ja so ein paar paar komische Leute und komische Gedanken mit keine Ahnung, wo nur wir enteignen und so weiter und es gibt ja immer wieder auch Anträge dazu. Äh ich glaube aktuell vor den Grünen gibt’s wieder ein Antrag irgendwie äh auch wieder irgendeine Gesellschaft zu enteignen, wo ich denke ja anderes Thema. gar nicht erst reingehen, weil das ist einfach so so hirn verbrannt. Ähm, aber ich würde einfach nur dem Mieter anugur ganz klar machen. So, pass auf Wieber Mieter, ich habe die Auferpflichtungen, ich habe

00:28:03 eine Finanzierung, ich habe da Gegenwert geschaffen. Äh, also das ganz klar ist, dass dass das was kostet, dass das ein Wert hat. Äh, das also gar nicht erst zu den kommen, nach dem Motto, ja, äh ist ja keine Gegenleistung oder ne, wie auch immer. Ähm, ne, das sind dann auch die falschen Mieter dann mit den mit denen äh gut, wenn die drin sind, sind drin. Die sind ja erstmal erstmal nicht kündbar, deswegen, weil die dumm sind. Äh, aber ähm ja, sind dann vielleicht die falschen dann. Aber ich würde immer das Grundvständnis da sein, dass du

00:28:34 Kosten hast. W ich ganz sagen, pass auf lieber Mieter, du ich investiere gerne und du sollst auch schön hier haben und und ich habe dich auch gerne als Mieter hier drin und und ist mal was wert und und ich würde auch gerne dann, dass du dich hier dementsprechend auch dann ein neues Bad kriegst, dein Carbirfenster reinkriegst, deine Terrassenausgangtür kriegst, dein dein deine Parzelle oder dein Gartenbereich abgetrennt wird. Aber aber du, das kostet mir auch Geld. Also, also ich meine, Geld muss ich ja verdienen

00:29:00 und muss ja investiert werden und mache ich auch gerne, aber muss ja gemacht werden. Das heißt, letztendlich müssen wir darüber sprechen, wie man das Ganze halt bezahlt. So und dann sagst ihm neues Bad kostet dich, keine Ahnung, kannst ja Angebot einholen, kannst ja auch kannst sagen, pass auf, kostet mich 12000 €. Ähm, ich bin gerne bereit zu investieren. Ich möchte, dass es hier weitergeht. Ich ich möchte das Objekt auch schön haben und so weiter. Es ist ja auch ke für meine Rente you name it. Aber ich muss dafür 12$ auf am Tisch

00:29:32 legen. So und ich könnte auch anders anlegen. Also zum einen, ich muss das Geld selber auf der Bank holen. Ob das ist oder nicht, weiß nicht, aber kannst erstmal sagen. Das heißt, ich muss ja Geld mit leihen und selbst wenn ich es hätte, ich könnte ja auch theoretisch auf ein anderes Haus kaufen. Ich könnte davon auch Aktien kaufen, ETFs, ein Sparplan, was auch immer. Also auch da stehen mir alle Wahlfreiheiten. So. Äh, das heißt, also ich muss ja ein Grund haben, ob ich es in dich und deine Wohnung investiere.

00:29:57 Also, so und da müss drüber sprechen, da muss ich das Geld muss ich refinanzieren, ne? Also am Ende des Tages muss ich kann nicht Geld mitbringen, ne? SAS das funktioniert nicht. Wenn ich das mache kann, kann ich ja mein Insolvenz ja planen, also dann dann bin ich ja in Xb an Zahlungsumfähig. Von daher muss ich das durchrechnen. So und da sind wir jetzt bei dem Punkt durchrechnen. Also ich mach’s ganz gerne so. Ich rechne solche Maßnahmen ähm bei Einrichtung, das kommen wir als dritten Punkt, weil das geht unter den Punkt Neuvermietung. Ähm

00:30:28 Return Invest 7 Jahre, 10 Jahre, allerhöchstens 12 Jahre, ne? Das ist so, also worauf ich immer gehe. Das heißt, ich berechne äh was mich das Invest kostet und das muss ich dementsprechend im maximal 12 Jahren Breakven sein. So, also zum einen, du hast den Breakven musst du haben, damit du wirtschaftlich bist. Wenn du nicht wirtschaftlich bist, wie ich gerade sagte, dann kannst du deine Insolvenz planen. Also, wenn du Geld mitbringst, wie gesagt, das machst du ein Monat lang, zwe lang, drei Monate lang, aber es gibt eben Monat, wo du

00:31:10 nicht mehr Geld hast. Das heißt, du läufst auf eine Insolvenz zu. Macht das Sinn? Auf keinen Fall, dann bist du auch falsch hier. So, jetzt musst du ja sehen, wenn du eine bauliche Veränderung vornimmst, also neues Bad einbaust, wenn du ähm Kabelrühfenster einbaust, wenn du einen Terrassenausgang einbaust, wenn du einen Garten eine Parzelle abtrennst, das sind alles baulich Veränderungen, die ja den Wert dein Immobilien nachhaltig erhöhen, weil wenn der Mieter auch auszieht, versteht stirbt. Äh wie auch immer, der

00:31:52 nächste Mieter wird das ja dankend annehmen, weil da hast ja eine Mehrwert geschaffen. Deine Im wird auch im Verkauf dadurch einen höheren Wert haben. Ähm weil das näich der letzte Punkt, das ist mehr spannendste dabei. Ähm da kommen wir gleich noch zu. Das heißt also ich habe einen Gegenwert geschaffen dadurch. Jetzt kommt noch ein Effekt, den du auch nicht übersehen solltest. Steuerspanisse. Ja, ich habe immer den Grundsatz, Steuerspanisse sind nur on top. Also bei mir ist immer so, Steuerspanisse sind niemals eingerecht

00:32:24 und eingeplant. Die nehme ich immer mit, gar keine Frage. Aber das ist nur quasi so die Kirsche auf der Sandetorte. Die darf niemals Berechnungsgrundlage oder die darf niemals auch das Zünger Waage sein, womit sich ein Deal erst rechnet. Dann hast du dann hast du was falsch gemacht. Dann ist es kein Deal für dich, den du machen solltest. Daher natürlich schreibst du die Maßnahmen ab und das heißt natürlich eine Steuerersparnis, die du sofort hast oder auch wenn du es in den AF reinimmst, kannst ja entscheiden, was

00:32:49 für dich dann spannender ist. Das heißt also die Ausgaben kann ich dadurch bei Vermietung Verpachtung in voller Höhe Geld machen. Wir direkt oder durch die AFA. Das heißt also, ich habe auch nur ein Steuereffekt dabei. Positive Seiten auf der anderen Seite und wie gesagt die Miete eine Höhe Mietertrag. Daher rechtest dir durch und w einmal mit dem Mieter einfach eine einfliche Mietanpassung und die Mietanpassung die machst du auch so, dass du sagst wie gesagt, ich mach’s immer transparent, ich leg dem Mieter auch das Angebot vor,

00:33:21 er soll auch die Handwerkertermine machen, ich lasse den noch ein bisschen mitsprechen noch bei Ausstattung oder bei Form, nur ein bisschen. Warum bisschen? Äh der Mieter muss ja variabel sein. Der Mieter wechselt ja im Zweifel. Wie gesagt, was machst du, wenn er morgen neuen Job kriegt? Der kriegt ein Angebot aus München, verdient er das doppelte. Was wir da tun? Umziehen. So, das heißt, wenn er es jetzt ein pinkes Bad ausgesucht hat, hast du da das Problem, dass keiner ein pinkes Bad haben will. Ähm auch was was du auch nicht vergessen

00:33:50 darfst, Todesfall. Wir haben jedes Jahr um die um die 30 verstomme Mieter. Äh, es kann durchaus sein, dass der auch wirklich da wohnen bleiben will, aber äh wie wie der Zufall das will, ich meine eines Tages werden wir alle davon betroffen sein. Ist ja ist ja auf einmal nicht mehr da. So. Äh, von daher wie gesagt, Mita nur bedingt mitsprechen lassen, ne? Ich lasse gerne mit aussuchen, aber die die Grundsicherents Entscheidung mache ich immer, wenn er keine Ahnung eine Armatur hat, weil die ihm schöner gefällt. So ja, nicht der

00:34:17 Riddewert. Äh, aber z.B. die Einrichtung, wo wo z.B. wo was hinkommt, wo das WC hängt und so weiter, äh entscheide ich. Ja, und wie gesagt, wenn es darum jetzt z.B. eher eher hellere Tonen, dunklere Ton oder wie auch immer, aber ist neutral, ist immer noch trendy. Äh ja, von mir aus sollen wir gleich sein. Ich muss ja nicht anschauen. Für mich ist nur wichtig, dass ich das die Einrichtung und die Herstellung der dieser Maßnahmen so gestalte, dass ich damit variabel neue Mieter jederzeit finden kann. So. Äh, also letzt gerne mitsprechen,

00:34:54 soweit das natürlich in deinem Rahmen halt zulässig ist und wert und und überschaubar ist. So. Und dann machst du die Vereinbarerung, sagst du, pass auf, wir unterschreiben heute die Vereinbarung und zwar machst du die Mietanpassung und die machst du mit einer aufschieben Bedingung. Das heißt, du schiebst die Bedingung mit da rein, sagst du, wir passen die Miete an. Ab dem Monat der Fertigstellung, Schlussabnahme, Rechnungsausgleich des Handwerkers, wie auch immer. Also das heißt, du knüpfst das an die Fertigstellung der Arbeiten,

00:35:20 also wenn das Fenster eingebaut ist, wenn das Badezimmer fertig gestellt ist, wenn die Terrassentür und der Austritt mit den Stufen fertig ist. Also, ne, du knüpfst es an diese Bedingung, das ist nennt man Wert aufschiebenbedingung und wenn diese erfüllt ist, dann wird ab den nächsten Monat, aber ersten die neue Miete fertig. So, das kannst du heute schon zeichnen und das würde ich auch vorher unterzeichnen, bevor ich Aut hier vergebe. Ähm, das heißt also ich würde sagen, so, lieber Mieter, dieses Angebot, ich biete die an, wir machen das neue

00:35:49 Bad rein. Äh dafür ähm ganz wichtig bei Bedern äh ist vielleicht noch ein Tipp. Ähm normalerweise könnte er ja sagen, pass auf, er ist recht, wenn ich sag mal, du hast eine kleine Wohnung, nur ein Badezimmer. Das heißt, er hat zwangsweise immer ein 2 D Tage, wo er keine Hygiene nutzen kann. Duschen kann er vielleicht eine Zeit lang nicht gedacht, meistens schaffst du es nicht am selben Tag. Ein zwei Tage, drei Tage hast du immer. Vielleicht kann auch ein zwei Tage nicht die Toilette benutzen. Das heißt, er muss sich zwangsweise ewi

00:36:17 darum kümmern. Ähm oft ist so, dass man halt über Mietanpassung oder Mietkürzung spricht, würde ich bei der Vereinbung immer ausschließen. Ich würde einfach schreiben, pass auf, du, ich sorge dafür, dass das so schnell wie möglich mit den Handwerk angern geht und und ich setze mich dafür ein. Äh, aber aber sorry, es kann nicht zu mein Lasten keinen, wenn ich die ein neues Bad finanziere, dass ich jetzt da noch irgendwelche Mietgützung nehme. Also es ist Warhandlungssache und und letztendlich am Ende des Tages Zpaket,

00:36:45 aber ich würde einfach argumentieren, ich würde sagen, pass auf, ich investiere ein neues Bad und wenn du zwei Tage dann nicht auf Klo kannst oder nicht duschen kannst ja, ich weiß nicht, kannst du dann vielleicht nicht irgendwie beim Kumpel, Freundin, Frau, Oma, Opa Eltern, Schwiegereltern, you name it, einmal kurz da zwei zweimal schlafen oder irgendwie, da gehst du an dem Tag halt zweimal ins Bad, also in so ein Freibad oder irgendwie in Schwimmbad. und gehst da einfach äh schwiinst du eine Stunde, machst ein

00:37:14 bisschen Sport noch dann dabei und danach gehst du dann äh da da die Hygiene und fertig oder so. Also ich würde irgendwie versuchen, das lass irgendwie wegzudiskutieren oder auszuhandeln. Deswegen ja ganz wichtig, die positive Grundschü muss da sein. Deswegen immer wertschätzend und immer loben, immer bedanken, immer höflich sein. Weil weil jetzt ehrlich wie bei Verhandlung, es ist sehr viel hängt vom Gut Will ab und von dem gut viel oder viel gut äh in dieser gesamt Verhandlung, ne? Deswegen, wenn du schon auf Kontra oder wenn er auf Kontra geht,

00:37:43 hast du ja verloren. Also dann dann hast ja dann hast ja die die Basis ja für für Deals oder für für gute Deals schon schon quasi schon schon schon fast nicht mehr gegeben, ne? So und du hast immer Unterbrechung, auch wenn jetzt das Fenster ausgetauscht wird. Ja, es entsteht viel Dreck und auch beim Badezimmer sehr viel Dreck, ne? Ich würde das immer ausschließen, dass dass das also kein Grund ist dafür irgendwie eine Miete zu bindern oder irgendwie Diskussion nach zu gibt. Deswegen packst mit da rein auf Schiebedienung da rein. Das heißt als

00:38:11 sobald die Arbeiten abgeschlossen sind und die Rechnung bezahlt ist von mir aus ab nächsten Monat dann die neue Miete. So ähm wir wir lassen den Gedanken noch kurz stehen. Ich h mal kurz auf Neuvermietung ein bisschen Milllierung ein und dann kommen wir auf den größten Hebel zu sprechen. Wollen ja ein Spannungsbogen ja haben. Du willst ja auch dann Spaß haben, ja, mit der Folge und du willst ja natürlich zum Ende hören, ne? So, ähm, wir gehen jetzt Neuvermietung rein. Neuvermietung, ich mache super gerne z.B. Einmalküchen rein. Ähm, also oder

00:38:43 vielleicht noch weiter zurück, also Neuvermietung. Idealerweise sind die Wohnungen immer frisch weiß gestrichen. Ähm es muss immer so aussehen, dass die Leute quasi äh nur noch ihre Couch, ihren Fernseher nehmen können und heute Abend schon Bundesliga Champions League gucken können. Das heißt, idealerweise wirklich gereinigt und bitte Reinigung kostet dich nichts. Also klar, Manpower aber es kostet Reinigungsmittel. Das heißt für mich saubere Fenster, saubere Fensterrahmen. Du hast oft mal Mieter, die die reinigen zwischen den Rahmlich

00:39:17 und so weiter, ne? Wenn Fenster aufgemacht wird und da ist ein dreckig Rahmen für ich mal so. Ah, sieht nicht einladen aus, ne? Böden natürlich sauber, WC, also allgemein Sanitäranlage sauber, ne? Also das muss wie gesagt, es muss auch da das Gefühl muss halt stimmen, weißt du? Also, wenn ich das sehe oder wenn der Mieter das oder sieht, der muss das Gefühl haben, wow. Ja, hätte ich Bock drauf. will. Also, ich habe jetzt Bock drauf. Jetzt sofort meine Couch, hier kommt mein Fernseher hin. Hier kann ich schon vorstellen, da

00:39:47 ist meine Launeecke und da baut man meine Anlage hin und wie auch immer. Also das muss so ein Feeling entstehen und damit dieses Feeling entsteht, musst du halt alles tun und das heißt, das muss also weiß gestrichen sein. Die haben möglichst verschlossen alle und wir hat und eine Grundreinigung muss muss muss muss muss da sein. Punkt. So. Dann wie gesagt Küche. Küche ist Küche ist das teuerste und das aufwendigste und was am längsten dauert. So mit Küchen hast du daher den Vorteil, du hast immer eine viel größere Zielgruppe

00:40:26 und du hast immer eine größere Mieteinnahme und es gibt ja auch Städte, die haben ja auch eine Mietpreisbindung, da kannst du auch gucken auch mit Möblierung, ob du nicht die durchbrechen kannst. Ähm, das Thema machen wir in separaten Folge, weil das wird jetzt mal zu weit gehen. Dann dann springen wir bisschen den Rahmen hier. Wir gehen vom Kerntha bisschen weg. Ähm, aber Mietbindung Düsseldorf z.B. Es gibt ja viele Sch die das haben. Äh, kannst du damit auch ein bisschen ja aufhören, hört sich zu hart an, gibt’s auch Möglichkeiten für auf

00:40:55 weichen oder halt bisschen bisschen umschiffen, ne? So, aber ja, ist nicht das Thema. Daher, wie gesagt, Küche allgemein mache ich sehr gerne. Äh, so Küchen, wo bauen wo bauen wir die ein? Wo man die her? Äh ich ich muss ehrlich sagen, die letzten, also wir verbauen im Jahr vielleicht so 20 bis 50 Küchen, je nachdem wie viel wie Vermietung wir haben. Mittlerweile kaufen die alle bei IKEA und ich persönlich bin alles andere als ein Freund von IKEA. Ähm, ich finde IKEA, ich komme mir vor wie eine Ratte in so ein Versuchslabor, um das mal so am

00:41:36 Punkt zu bringen, die die quasi irgendwie so als Versuchskaninchen, Versuchsratte genommen wird und dann ist irgendwo ein Speckwürfel versteckt und es wird Labyrinth aufgebaut und dann gucken sich irgendwelche Professoren an und lachen darüber, wie wie dumm die Ratte ist, das nicht findet und dann im Labyrinth sich verläuft und acht mal um die Ecke geht und immer noch nicht findet und dann hat er es doch gefunden. Da muss aber zur Kasse, da muss auch noch mal über 80 Umwege hingehen. Äh, also du musst wissen, wenn ich einkaufen

00:42:05 gehe, ich weiß nicht, Schuhe, Jacke, Jeans, was auch immer, you name it. Ich habe ein Ziel. Ich weiß ziemlich genau, welches Geschäft. Ich weiß auch sehr genau, was ich haben will. Ähm, das heißt, ich fahre dahin, ich nehme den nächsten Parkplatz, ich gehe auf direkten Weg dahin, ich gehe direkt in das Geschäft rein, ähm ich gehe fährt zu zu dem Regal oder wo auch immer ist oder ich hole mir den Verkäufer, ich sag, ich brauche das, ich nehme das, probier es vielleicht an, vielleicht auch nicht, wenn ich das ich kaufe oft selber

00:42:36 dieselben Sachen, weil ich weiß, dass sie passen und weil sie mir gefallen. Ähm, so und dann nehme ich davon die Anzahl, die ich brauche. Ich gehe zur Kasse und denelben wieder zurück. Also, also ich ich krieg äh bei diesem IKEA Prinzip, dass du äh da genau weiß, was du haben willst, aber dafür irgendwie 2 km im Kreis laufen musst, äh um alle Angebote gesehen zu haben. Also damit verjagst du mich mega. Und das ist auch, warum ich ein einen Hass habe, auf IKEA reinzugehen. Äh weil ich mir w wie eine Ratte vorkomme, wo sich Leute drüber

00:43:10 lustig machen, weil die denken, wir lassen den mal den mal schön suchen und dann dann lass mal die Kasse suchen und äh vielleicht ist der Idiot ja noch so dumm und nimmt doch irgendwie die Angebote mit oder so, ne? Also, w da habe ich echt äh überhaupt nicht meins, aber und das der Grund, war wir auch jetzt die ich letzten 20 Küchen wir jetzt bestimmt bei IKEA gekauft haben. Ähm du hast zwei Riesen Vorteile, die du bei den Küchenstudios, aber bei anderen nicht gefunden habe und die ich die ich da wirklich einzigartig finde.

00:43:40 Verfügbarkeit und nachkaufen. Diese zwei Punkte überwiegen das. Und ich habe noch dritte Option. Das ist das geilste ist ein Gamechanger dazu. Das kommt gleich noch hinten dran. Also Warnverfügbarkeit, ich kann die Küchen mir online zusammenbauen. Damit ungehe ich diesen Versuchslabor Style. Ähm und dann sehe ich auch direkt ist die Verfügbar Filiale. Wenn nicht, wir sitzen in Essen. Ich habe, ich glaube in 30 km umkreis habe ich glaube ich 7 und a IKEA Filialen. Duisburg, Essen, Dortmund, Düsseldorf, Wuppertal. Also

00:44:20 ähm die Chance, dass ich dass ich die die Teile nicht abholbar habe, ist wirklich gering. Gibt’s aber trotzdem. Und er selbst seit Corona ist irgendwie Holz irgendwie total rah. Ich weiß nicht, warum immer noch so ist. Corona ist ja schon lange vorbei, aber hast immer noch, dass einige Küchen nicht lieferbar sind. Vor allem wir bauen gerne diese schwarzen, also die komplett schwarzen auch Korpusse, also nicht nur, dass sie frontschwarz ist und der der Schrank weiß, sondern auch, dass sie voll schwarz sind. Die sind andauernd irgendwie nicht

00:44:49 verfügbar, warum auch immer. Aber wenn die verfügbar sind, ist das Geile bei IKEA nennt sich Click and Collect. Das heißt, ich baue die Küche zusammen, ähm packe alles mein Warnkorb ein und dann sage ich bestellen. Äh ich kann dann entweder sofort bezahlen oder bezahle bei Abholung und dann kann ich auch schon direkt den nächsten Schritt auswählen, wann ich wo abholen möchte. Das heiß sag ich dann z.B. IKEA Essen Abholung, weiß nicht äh in in 3 Tagen um zwischen 10 und 12 Uhr. So. Ähm und jetzt kommt noch das geilste dabei.

00:45:28 Dann gehe ich hin, ich gehe zur Abholung, lege den Beleg vor oder bezahl noch, je nachdem schon bezahlt oder nicht bezahlt ist und dann ist das schon gepackt mit all diesen Sachen, die ich brauche, ist das gepackt auf kompletten Einkaufswegen oder Einkaufswagen, je wie viel du hast. Ich kann mitnehmen. Ich brauche nicht da durchgehen. Ich brauche nicht nicht mal eine Minute länger mich da aufenthalten, als ich muss. Es ist alles gepackt. Also ist das nicht mega. Äh damit hast du wieer diese diese diese äh ich muss

00:45:58 alles suchen, ich muss durch 32 Regale und Systeme gehen. Das ist gepackt, fertig. Du nimmst es sofort mit. Ist das nicht mega? Also einfach geil, ne? Also einfach mega. Richtig gut. So kann ich dir absolut empfehlen. Und zweite ist, wenn es nicht vor Ort haben, w mit den mit den schwarzen Korpus haben wir ständig, also die müssen wir uns immer schicken lassen. Du kannst dir aus der Zentrale liefern lassen oder wo auch immer die herkommen, weiß ich nicht. Ähm meistens zwei Tage später sind die Sachen da. Ähm kostet glaube ich

00:46:31 pauschal jeder Versand kost glaube ich irgendwie 49 € oder sowas. So. Das heißt, dann kriege ich dir in das Objekt auch noch gebracht. Das heißt, selbst die Abholung fällt weg. So, äh, ich weiß nicht, wie weit du z.B. ein Sprinter hast, wir haben uns ja Handwerker, wir haben uns ja auch, also für uns ist kein Thema mal Sachen abzuholen, wir haben auch mehrere Sprinter und so weiter. Äh, ist jetzt für uns keine Herausforderung, wenn aber für dich, wenn du jetzt z.B. keinen hast, für 50 € kri nach Hause gebracht,

00:46:56 also für 50 € kriegst ja nicht mal ein Spieler, wenn du einen mieten müsstest dafür kriegst du wahrscheinlich nicht mal für 50 € geschweige den Himmring abholen, nachtanken, dann hast du ein Kratzer drin, eine Macke, die du nicht aufgeschrieben hast oder hast selber eine reingemacht. Also auch eigentlich Nobrainer, ne? Ähm, so, also von daher wie gesagt, Warn Verfügbarkeit, äh, Lieferung, Abholung, die beiden Punkte mega. Und äh jetzt kommt noch ein Punkt dazu, der noch ziemlich cool ist. Äh, habe ich letzt zufällig nur gesehen gehabt. IKEA

00:47:25 gibt dir 25 Jahre Garantie. Ja, weiß nicht, ob das wirklich so ist und und ob das jetzt auch stimmt. Ich habe es irgendwo, weil ich weiß, frag mich nicht, leg mich nicht drauf fest, ich habe es im irgendwo aufgeschnappt. Äh, aber das Nachkaufen ist bei IKEA sehr gut. Ähm, das heißt, sollte eine Front mal, warum auch immer, z.B. wenn Wasser Schränke Wasser ziehen und sowas oder Kpus auchusch werden, du kriegst die nachgekauft auch noch in 5 Jahren, in 10 Jahren und so weiter. Das heißt, du brauchst dir keine Angst haben, dass du

00:47:52 ähm warum auch immer eine Küche oder ein Teil der Küche kaputt geht, Wasserschaden z.B. ist ja ist mal häufige Ursache. Dann kaufst halt die Teile nach, die kaputt sind und fertig. So, es gibt aber ein Aber wie gesagt IKEA, die sind um es positiv auszudrücken nicht dumm. Das s die die haben sich gut gut was überlegt dazu und zwar wollen die ja, dass bei derelben Mafia bleibst. Die wollen nicht, dass du nur zwei, drei Teile, die bei den besonders gut sind, kaufst. Die wollen, dass du alles kaufst. Also was haben die gemacht? Die

00:48:21 haben alle Normenmaße, die es bei Küchen gibt, verändert. Das heißt z.B. Die Korpusse, also die Unterschränke, die sind tiefer als üblich. Ähm, das hat zolge, dass du keine Standardarbeit drauf setzen kannst. Eine normale Arbeitsplatte ist für eine IKEAküche zu kurz, die passt da nicht drauf. So, das heißt, du bist damit gezwungen, die Arbeitskatte auch von IKEA zu kaufen, weil wie gesagt, die andere nicht darauf passen. Äh, das geht noch weiter. Äh, das machen die auch bei E-Geräten. Die E-Geräte haben die so gemacht, dass

00:49:00 du ähm die äh Höhe der Füße, die hat, glaube ich, 1 cm zu wenig. Ich glaube, die haben 8 cm. Äh, die Standardmaß ist, glaube ich, 9 bis 11. Äh, das heißt also, damit musst du auch oder damit wollen die, dass du nur IKEA Geräte kaufst. Äh, weil du sonst w mit der Fußleiste bzw. mit der mit der Abdeckung vorne mit der Steo der Küche Schwierigkeiten hast. Also auch normaals komplett mit Absicht abgewichen. [Musik] Also, es gibt viele kleine Feinheiten. Wie wie IKEA dafür sorgt, dass du äh alles von den kaufen musst. Das haben

00:49:37 die auch bei Betten z.B. bei Kinderbitten we z.B. die haben extra Maße, dass die Matratzen nur von den kaufen kannst und die also ne, das macht IKEA sehr gerne. Da musst du aufpassen. Ähm es gibt einfach Lösungen, also z.B. wir kaufen die E-Geräte alles meistens sie z Bosch äh ähm weil wir einfach damit gute Erfahrung haben. Äh kann es auch umgehen, ne? Auch das wir jetzt bisschen so weit fühlen, wenn wir jetzt da in die Kücheneinrichtung Details reingehen. Ähm aber wer wichtig ist, auf jeden Fall ich kaufe mittlerweile alle

00:50:04 Küchen bei IKEA. Warnverfügbarkeit, Lieferung, Abholung und wie gesagt, wenn du halt diese diese typischen IKEA Hürden kennst, aber auch da gibt’s viele Foren für und so weiter. Also auch da kannst du dich einfach bisschen einlesen. Redit hat glaube ich auch viele Einträge dazu. Also da bist du nicht alleine. Das das ist ja WT IKEA hat das Konzept allgemein. Äh deswegen gibt’s da viele Lösungen für. So Küchen. Bei Küchen, wenn die Küche einbaust, ist es halt so, da gehe ich auf sechs oder 7 Jahre ähm äh Abschreibung, also das heißt äh

00:50:33 Mietschlag. Warum? Die haben eine Abdutzung. Also, wenn wir jetzt bei dem Beispiel waren von gerade, wenn du äh z.B. die ähm Kabelfenster einbaust oder wenn du ein neues Bad einbaust, ein Bad hält ja weiß nicht 30 bis 50 Jahre und meistens machst du es ja neu, weil weil dir die Fliesenfarbe nicht mehr gefällt, ne? So. Ähm, also Küche ist aber, ich sag mal nach 10 Jahren ist schon ein Punkt, wo man sagen kann, okay, E-Geräte h maybe, Schränke, je nach Pflege und Nutzungbe. Aber ich sag mal so, nach 20 Jahren oder

00:51:07 15 Jahren ist eine Küche halt, also deswegen die muss abgeschrieben sein. Nach 7 Jahren muss muss Return Invest da sein, weil weil ich halt mal so rechne. Ich rechne Küche auf 10 Jahre. Wieagt noch mal, du finanzierst das mit deinem eigenen Geld durch. Das heißt, also du gibst den erstmal ein Darlehen, wenn du so rechnen willst. Und wer ich könnte ja mein Geld auch überall anen, wo ich will. Ich könnte davon andere Wohnung kaufen, ich könnte davon andere äh ETFs kaufen, also, ne? So, die Frage ist ja einfach, wie gesagt, ähm ich muss

00:51:35 dafür was haben. Ich will ja kein mitbringen. Äh, so, daher muss nach 7 Jahren die Küche abbezahlt werden, dass ich im Worst casease 3 Jahre davon was habe. Das wäre quasi, wenn du so siehst, meine Zinsen. Ich strecke ja dann von mir aus, weiß nicht, sag wir jetzt ein mal 3000 € für die Küche vor oder 5000 oder vier, also nimm eine Zahl, die du willst. Ähm, so und wenn ich ja z.B. das Geld anlegen würde für 7 Jahre Festgeld oder wenn ich das für 7 Jahren in Aktien oder ETF reinstecke. Äh ich hätte ja irgendeinen

00:52:06 Zinsertrag, den will ich ja auch haben, ne? Das heißt also ich gehe davon aus, die hält 10 Jahre rein rechnerisch. Äh wenn die Länge hält, umso besser. Ab dem 7. Jahr oder ab dem 10. Jahr bin ich ja voll im Breakven drin. Ab da ist jeder Monat einfach nur mega. Äh, aber wie gesagt, ich muss ja erstmal Vorsicht kalkulieren und daher wie gesagt, 7 Jahre muss die abbezahlt sein und danach die 3 Jahre muss sie den Ertrag bringen und alles was danach kommt ist einfach das wo ich halt Spaß dran habe. Also einfach Rechnung. Du nimmst also

00:52:37 dem den Kaufpreis von der Küche. Ähm, ich weiß nicht, Ebaukosten mussich auch berüchtigen, weil Küchenaufbau, also vor allem IKEA Küchen äh darf man nicht vergessen. Ähm die kommen ja erstmal, also wenn du Küche bestellst bei IKEA, dann kriegst du erstmal äh ich weiß nicht, 60 Kartons und und 40 Tüten. Also muss erstmal viel viel schrauben und viel viel einbauen und viel viel viel äh äh Arbeit erstmal einstecken, ne? äh muss ja auch bezahlen, also also berechnest mit dabei. Selbst wenn du selber machst auch deine Zeit kost ja

00:53:08 EO, denke ich mal, ne? Also, also du kannst ja auch woanders arbeiten. Du willst ja dafür auch will Stunden lohnung kriegen, also ne, wer recht mit dabei ein. So, dann hast du eine Küche und äh wenn z.B. einfach rechnen, lass uns einfach mal Beispiel dran haben, ne? 5000 € einfach mal 5000 kostet die Küche verdachter Betrag äh mit Einbau mit E-Geräten. So, 5000 äh jetzt teilt sie dementsprechend durch 7 Jahre. Das heißt, wir haben 7 Jahre, das sind 84 Monate, ne? Wir haben 12 Monate im Jahr. Das heißt, also wir

00:53:37 rechnen die 5000 und teil durch 84 Monate. Das heißt, dann bin ich bei ein Mehraufschlag bei einer Küche von 59 € und 52 Cent, also sag mal 60 €. So, das heißt, du kannst jetzt auch dann dementsprechend anbieten, du hast jetzt die Wohnung hier für 1000 € kalt oder für 1060 mit Einbauküche. So, und weißt was ich auch gerne mache? oft so, dass die Küche meistens habe ich nicht sofort. Äh, ich gucke halt immer noch bei egal Vermietung, Verpachtung, Verkauf immer Time to Market. Also ich will mal so schnell möglich auf Markt

00:54:10 sein, weil Geschwindigkeit, ich will möglichst schnell drehen, ne? Also bei mir ist das so, ähm das Objekt ist von zwei Tag online. Punkt egal ob das Samstag, Sonntag, Feiertag ist, was was auch mal passiert, also jedes Objekt ist von zwei Tag onlinepunkt, ne? So und das heißt also auch da habe ich auch vielleicht noch gar nicht erst die Küche geplant, schon gar nicht durchgerechnet und so weiter. Äh aber man hat da hat da grobe Gefühle dazu, was man sagen kann, okay, die Küche wird er 4 oder E5 oder R8 kosten. Und dann mache ich auch dann

00:54:35 schreibe ich halt nach da rein. Gerne kann die Küche auch mit Küche optional angeboten werden oder schreib direkt da rein, Küche eingebaut und dann kannst du halt auch optional anbieten und dann kannst du notfalls auch den Mieter das äh ja zur zur Auswahl lassen. Du kannst ja sagen, pass auf, äh du kannst die die Wohnung ohne Eimerküche nehmen, kostet dich haltusender, oder optional mit einer Eimerküche, äh mit E-Geräten, Spülmaschine, Induktionskochfeld. Also, dann nehmenlich auch mal vernünftige Sachen. Äh, dann halt ja 60 € mehr Monat, also

00:55:06 1060, so ne. Äh und wie gesagt, normalerweise ist einmal ist auch ein Booster in der Nachfrage, also Erfahrungs kannst du auch dafür mehr nehmen sogar, ne? Aber wie gesagt, das wäre also der Mindestpreis, den ich nehmen würde, weil wie gesagt 7 Jahre muss hier durch sein, weil du musst immer einplanen, es gibt Reparaturen, Defekte und komplett austauschen. Das wäre auch so eine Sache, kann man auch noch erweitern, man kann also auch noch mehr möblieren, man kann auch teilmöblieren oder vollmöblieren. Ähm, dann vielleicht kurz zwei Sachen. Also,

00:55:34 wie gesagt, es gibt zu die Punkte, warum wir z.B. bei ähm nach Düsseldorf z.B., wo wir wo wir die Decklung haben, wo man da mit Absicht paar Möbel reinstellt, damit man die die umschifft, ich sage extra nicht aushebeln. Äh, dann gibt’s das no das Konzept, dass du hingehen könntest und sagen kannst, ich vermiete Zimmerweise, also WG, Wohngemeinschaften ist auch ein starker Booster, ist auch sehr spannend. WGV Vermietung heißt ja, du rüttest das komplett ein. Einbauküche, dann richtest du jedes Zimmer ein mit einem

00:56:07 Schreibtisch, mit einem Bett, mit einem Schrank und wenn du Platz hast, noch mehr. Äh, das heißt jedes Zimmer auch Tag. Ähm, der Grundris muss sich eignen dafür. Also, das heißt, du kannst keine Gefangenenräume haben, äh weil da musst du durch durch Räume durchgehen. Das macht durch bei WGs keinen Sinn, dass du durch ein fremdes Zimmer gehen musst oder von dem Fremden mit durchs Zimmer gehen musst. Ähm und das macht idealerweise so ab 2 eher 13 macht’s erst Sinn, ne? Äh, eine große Gemeinschaftsküche ist immer sehr sehr

00:56:33 sehr wertvoll dabei, wo man also dann halt auch als als äh weil du hast das Thema jemand Essen äh ne, das eigentlich ganz gut und auch gut, wenn du Balkon dran hast, äh weil die oft halt das haben, dass sie ähm rauchen oder so oder Besuch kriegen, egalerweise von der Küche weg oder mit Terrasse. Äh ja, muss halt schauen, wie das sich anbietet, aber ähm soll das Thema sein? Das Thema soll ja sein, dass du hebelst wert hebelst. Was machst du dabei? Du vermietest dann die einzelnen Zimmer. Das geht eigentlich immer sehr gut in

00:57:01 jeder Studentenstadt. Äh, das heißt Studenten äh zum Starten lang oft bleiben auch viel länger als sie eigentlich wollen. Einige wollen ja nur für drei Monate bis Wohnung gefunden haben. Teilweise ble auch dre vi Jahre teilweise studieren zu Ende, weil die gar nicht erst wechseln od sowas, weil sich da wohl fühlen und weil es funktioniert und weil es einfach läuft. Ähm, wir haben das auch sehr oft. Wir sitzen in Essenholz zuhausen. Dort haben wir z.B. das Uniklinikum. Uniklinik Essen hat glaube ich 16 000 Mitarbeiter.

00:57:26 Da kommt man da irgendwelche Spezialfachärzte. Es kommando dauer neues Personal, wechseles Personal die ziehen extra wegen Job dahin und so weiter. Das heißt, du hast sehr oft, dass mal jemand für ein halbes Jahr mal Zimmer braucht, bis die Familie nachzieht, bis was Groß gefunden haben, was passendes gefunden haben. Äh, also auch wenn du so groß Arbeitgeber hast, ähm immer sehr, sehr spannt, weil du auch immer eine sehr große Grundflugation hast und und viel solche Anlaufstellen brauchen oder nehmen auch sehr gut und dann hast halt

00:57:50 inklusiv mit, das heißt, also dann hast du halt du zahlt du meldest den Strom auf dich an, du hast die Heizkost mit dabei und vermietest halt dementsprechend die Zimmer einzeln, wie gesagt mböbliert, beheizt äh mit Strom. Ähm und das war’s. Und da kannst du auch da je nach äh Ausstattung kannst du auch die Preise variieren. Du kannst auch h z.B. Fernseher reinhängen, ähm dann natürlich mehr für nehmen und so weiter. Also kannst halt auch variieren. Da gibt’s auch viele Möglichkeiten dabei. Wie gesagt, vielleicht machen wir das

00:58:14 separaten Folge, wenn wenn äh um andere Mietmodule geht oder Mietmöglichkeiten geht, aber soll jetzt ja nicht der der Kern dabei sein. Wichtig ist dabei, dass du damit, wenn du Bliit vermietest mit Zimmerweise hast du idealerweise, wenn es gut machst, die Kaltmiet regulär kriegen würdest Faktor 2 bis Faktor 3, ne? Also, wenn wir jetzt mit der Beispiel von vorhin bleiben mit der Kaltbiet von 1000er, äh würdest du die vollbubbliert kriegen so zwei bis drei. Das ist wäre so die Range, die du auf jeden Fall mit erzielen kannst, ne? Also

00:58:42 dein dein Faktor, dein Hebel ist zwei oder dreifache dabei. Noch ein mehr Faktor, wenn du haben willst, da musst du das selber noch ein bisschen extremer machen und zwar in die Kurzzeitverbietung gehen. Das heißt, da bist du in dem Hotel ähnlich Betrieb. kurz Vermietung, ähm sowas wie Airbnbooking, das heißt also du hast Leute, die kommen für ein Wochenende, für zwei Nächte, für eine Woche, für ein Monat äh und sind halt Traveler äh oder äh sind für ein Job da, für ein Auftrag, für ein Projekt und so weiter. Äh und

00:59:11 das heißt, du hast enorm viele Bewohnerwechsel oder Gästechsel. Du musst immer Reinigung durchführen. Du hast eine sehr, sehr hohe Abnutzung. Man sagt meistens, dass z.B. äh diese diese Hotelähnlichen äh so alle sechs Monte einmal ein Anstrich brauchen, weil du halt andauer bei einem Ausdruck vielleicht mit den Koffer irgendwo hängen bleibst, irgendwo anst und so weiter und weil es halt so oft wechselnde Leute sind, halt da auch eine gewisse Abnutzung halt immer dabei hast. Ähm ja, das muss halt gucken. Ähm ist

00:59:39 auch nicht passiv, muss man ganz klar sagen. Also, du brauchst auf jeden Fall ein Channel Manager dafür. Du brauchst auf jeden Fall sehr gute Reinigungskräfte. ähm die Reinigungskräfte entscheiden äh über die Qualität äh und die die Bewertung, die du nachher kriegst in den Portalen. Ähm ist auch ein ganz ganz ganz spezielles Thema für sich. Warum ist das spannend? Ja, weil da kann es von ausgehen, dass die Miete, die Kaltmiete ungefähr das vier bis fünf Woche an Ertrag bringt. Das heißt, du kannst damit also noch mal

01:00:07 dein Faktor hebbeln. Äh, wenn jetzt bei von von der ähm Miete bleiben mit den 1000 € heißt es also dann würde ich die Wohnung nicht 1000 € kalt bringen, sondern würde ich ungefähr 4 bis 5000 € Monat einbringen. Äh mega Booster, aber auch mega viel Arbeit äh und auch viele Umkosten. Da hast auch nicht vergessen, ne? Also, das heißt bei den 45000 musst du auch abrechnen, dass du auch eine starke Abnutzung hast. Wie gesagt, du brauchst regelmäßig Anwerker, regelmäßig Anstrich. Ähm, du musst auch davon ausgen, dass die Möbelalter auch z.B.

01:00:35 auch mehr abgenutzt werden oder früher abgenutzt werden und so weiter. Äh, also ist ein spezielles Gewerbe, spezielles ähm Thema für sich und wie gesagt alles andere als passiv. Also Immobilien sind auch selten passiv und wenn für eine Zeit, aber das ist alles andere. Das da muss wirklich aktiv arbeiten oder es gibt auch extra Unternehmen, die das Management übernehmen für dich äh gehen Beteiligung vom Umsatz. ähm dann kann es auch wieder ein bisschen passiv sein. Ähm wie gesagt, vielleicht auch das ein Thema, wenn es interessiert, melde ich

01:01:02 gerne. Äh oder wir machen das mal separaten Folgem Themen, weil weil dann trifft sonst so weit von vom Kerntha weg. So, also das mal deine Hebel dabei. Jetzt kommen wir zu den entspann oder zu dem zu dem eigentlich zu dem Kernpunkt dabei, warum das eigentlich ein riesen Punkte gibt. Dann sorry, also gehen wir mal ganz am Anfang. Wenn du Objekt einkaufst, wenn ich ein Objekt einkaufe, was ist für mich entscheidend? Der Exit. Also auch wenn es einige denken immer so, das ist ironisch und so weiter, aber wenn ich Objekt kaufe, ist das erste, wo

01:01:40 ich denke, der Exit. Das heißt, jede Immobilie wird ja verkauft oder vererbt. Wie gesagt, wir hatten gerade schon gehabt, wir werden alle den Planeten hier Iwan verlassen müssen. Das heißt, dann sind wir beim Erbe oder beim Verkauf. Verkauf heißt momentan 10 Jahre Steuerverkauf ist sehr spannend, sehr oder wie gesagt, ich werde es irgendwie vererben müssen oder werde zwangs vererben, weil ich nicht mehr am Planeten bin. Ich werde also oder ich gehe dann hinten dran, ich muss überlegen, wie kann ich das Objekt dann damit verkaufen?

01:02:11 Idealerweise durch mit bestlichen Ertrag. So habe ich z.B. ein Stadtteil, der der abfallend ist und der jetzt schon schlecht ist, dann gehe ich also meine meine Standardberechnung ist mal 10 Jahre Steuerfahrverkauf. So, das heißt, ich gehe mal von aus, wie steht das Objekt, der Stadtteil, die Umgebung, das Bieterklientel, der bauliche Zustand in 10 Jahren? Wie sieht das aus? So und das versuche ich aber hochzurechnen oder zu proostizieren. Wenn ich jetzt einen schlechten Shuttal habe, der auch noch sich noch schlechter

01:02:39 entwickelt, das heißt also noch schlechter wird, klar, da hast du immer die spannende Faktoren drauf. Das sind natürlich die günstigen Einkaufspreise, aber das wäre für mich ein Objekt, wo ich sage, okay, Exit wird schwierig bis gar nicht möglich sein oder ich muss halt mit viel viel Geld abschreiben oder halt halt mit viel Verlust ist nicht spannend, ne? So, das wäre für mich ein Thema, was nicht in Frage kommt, z.B. Wenn ich weiß, dass das Objekt baulich was gemacht werden muss den nächsten 10 Jahren. Weiß nicht, z.B. Klassiker WMAN

01:03:07 Heizung ist ein Thema, ne? Wenn du siehst z.B. die Gasheizung 30 Jahre alt, dann weißt du okay, die wird nicht auf 10 Jahre laufen, ne? Fossile Brennstu sowieso nicht momentan beliebt und wie auch immer. So, das heißt auch das überlegen, ne? Gibt’s Fernmärme, gibt’s halt andere Möglichkeiten. Wie kriege ich denn in 10 Jahren die die Wärmeversorgung hierin? Also ganz wichtig ist, wie gesagt, du gehst einfach da rein, äh sagst, wie steht das in 10 Jah, was muss in 10 Jahren gemacht werden? Ähm diese Berechtung ist auch explizit. Vielleicht

01:03:35 machen wir eine separate Folge, weil das ist das das ist ist ein ist ist ein Kernthema und ist eins der wichtigsten Sachen, die beherrschen musst. Musst musst es ist ist äh ohne Frage. So, daher wie gesagt, das muss funktionieren und dann ist auch noch so, dass ich dann hochrechne, wie auch wird die Miet in 10 Jahren sein. So, jetzt kannst du sagen, weiß nicht, ich rechte einfach Miet Mietscheidigung 3% 5%, also einfach Inflationsausgleich. Aber wie ich schon sagte, dann ist es Inflationsausgleich. Das heißt ja, es ist ja einfach nur die

01:04:06 Geldvernichtung, die stattfindet durch Inflation, die hebt sich nur auf. Du hast damit immer noch nicht mehr. So, das heißt also, ich muss gucken, was kann ich an Mieten entwickeln z.B. Und äh jetzt kommt nämlich der spannende Punkt ähm ein Objekt Maklerrechnung ganz einfach, also ich bin Mobilmarkler und auch beim Einkauf ist immer sehr einfach, wenn die Maklerrichtung machst. Das heißt, du kaufst ein Objekt mit den Mieteinnahmen. Jarasnetto ist oder Jaras Netto soll je nachdem mal gucken nach, ob die ob die

01:04:35 soll auch realistisch ist. Äh Jarasnetto mit dem Faktor drauf. Jetzt lass einfach mal einfach rechnen. Wir hab wir nehmen einfach Faktor 20. Faktor 20 ist einfach so ein so ein ein Objekt, was einen guten Zustand hat. Also Standardobjekt, Standardzustand, Standardstattteil, also alles äh wenn im im guten Zustand. Also es ist es ist es ist kein schlechter Stadtteil. Es ist aber auch nicht best of class. Es ist nicht Kernsanit oder es ist nicht gerade shit nicht wie aus dem iPad Welt, aber auch nicht irre Kernsanigung. Also alles

01:05:03 gut gut gut so. Faktor 20. Jetzt haben wir folgendes. Wir sagen einfach mal wir haben jetzt ein Objekt das hat eine Jahresnetobiteinnahme von was sag 100.000 1000 lässt sich gut rechnen. 100k Jahresnetto. Faktor 20 sagen wir jetzt einfach mal nehme für das Objekt Zustand und Lage. Das heißt das Objekt hat ein Wert von 2 Millionen Stand jetzt. Das heißt also jetzt wäre mein meine Aufgabe wäre jetzt das Objekt für 18 zu kaufen. Z.B. nur ein Beispiel, ne? Oder alles was unter zwei wäre wäre mein reiner Gewinn oder wäre optimal.

01:05:38 So. Eventuell macht auch für 22 Sinn, wenn ich noch andere Effekte sehe, wie auch immer. Lass mal vor. Wir sagen das Objekt 2 Million wird für den Preis gekauft. Fertig. Jetzt möchte ich in 10 Jahren das aber für mehr verkaufen. Also ich habe ja natürlich den Effekt, dass einmal zum einen darfst du nicht unterschätzen, die Tilgung übernimmt ja der Mieter. Das heißt die Banken werden ja zum meisten Teil oder zum Hauptteil oder gänzlich je nachdem wie du finanzierst von den Mieten finanziert. Das heißt also letztendlich zahlt das Objekt dich

01:06:11 selber ab und tilt selber. Ähm, darf nicht vergessen, dass also in 10 Jahren werde ich also weniger Verbindlichkeiten haben, weil wer was abgetäht wird. Äh, Zins schreib ich 100% ab. Ähm, und ähm die Frage ist jetzt, welchen Hebel kann ich ansetzen? Klar, lass Inflation weglassen. Lass uns einfach sagen, das hebt sich irwo auf. Ist nicht spannend. Wenn ich jetzt schaffe, z.B. m ich habe in dem Haus zehn Wohnungen bei all Wohnungen kriege ich das mit der Eimerküche für 60 €. Unser Beispiel von gerade, ne? La uns gar nicht so groß

01:06:43 damit ähm simpel bleiben. Ich habe jetzt zehn Einbauküchen verbaut und ich kriege dafür 60 € mehr Monat. Das heißt auf 10 Wohnung gerechnet sind das also mehr Mietannahme 600 € nettokalt. So, diese sind dementsprechend im Jahr also mal 12 7200 €. Das heißt, ich habe durch diese Einbauerküchen in allen zehn Wohnungen habe ich einen mehr Mieteinnahme von 7200 € Jahresnetto mehr. Beim Verkauf sagen wir einfach mal, wir bleiben beim selben Faktor, da hat sich nichts geändert. Verkaufe ich also auch mit Faktor 20. Wenn wir jetzt auf die 72 den Faktor 20

01:07:30 legen, habe ich einen höheren Verkaufpreis von 144 000 €. So hast also lass es sacken oder oder vielleicht noch mal oder dann dann ist das wenn wenn das verstanden hast, dann siehst du auch den Hebel dann das ist nämlich das ist der Booster das ist der Booster. Ich habe zehn Küchen eingebaut. Die zehn Küchen mal angenom kosten mir 5000 jede Küche mit Einbau. 50 K habe ich bezahlt, die habe ich abgeschrieben zu 100% V&V Vermietung und Verpachtung. Das heißt, ich habe die Steu dann gelten gemacht, entweder sofort oder in der AFA, je nachdem wie

01:08:07 du wie du es gerne hättest. Der Mieter hat mehr Wert. Ich habe mehr mehr Nachfrage generiert. Ähm und ich kriege dafür nach 10 Jahren 144 000 mehr Kaufpreis. Also das heißt, wenn jetzt mit 50 abziehst, habe ich 94 000 € Gewinn da drauf. 94 000. Jetzt rechte mal der Zinsen aus, ne? Also rechte mal dein Einkapitalquote den Zins darauf aus. Also also das ich kann sie mein Taschenrech wird wahrscheinlich sagen äh Error Error Error. Zu hoch die Zahl. Äh das ist dein Hebel. Jetzt rechte das mal durch. Äh das das machst mal vielleicht mal für dich mal

01:08:45 selber. Machen wir jetzt nicht exemplarisch jetzt in der Folge, aber jetzt rechte mal durch. Jetzt mach mit dem Badezimmer oder mit dem Kabfenster. Ähm wie dasselbe. Du du baust ein für weiß nicht sag mal Kabfenster 6000. Du lässt das abschreiben über 7 Jahre 10 Jahre legst du das auf Mieterum. hinten der Ertrag beim Verkauf ist so brutal hoch auf, weil bei der Verkauf wt einfach Rechnung jetzt, ne? Genau wie gerade beim Einkauf genau dieselbe Rechnung Marklerrechnung Jahresnetto mal Faktor deine Mietinnahmen da machen 100 € Monat

01:09:25 machen hinten raus so ein Booster raus. Ähm, das übersehen viele. Wie gesagt, 100 € Monat mehr Einnahme, nur 100 € auf dein gesamtes Objekt sind 1200 im Jahr, sind bei dem Faktor von 20 24 000 mehr Kaufpreis. Das heißt, wenn du einen Mieter oder insgesamt alle Mieter dazu kriegst 100 € mehr zu zahlen, wie auch immer, hast du 24 000 mehr beim Verkauf. Das ist dein Hebel und das ist eigentlich Nobrainer. Den sehen viele aber nicht. Den verstehen viele nicht, weil die nicht so weit rechnen, weil die die sehen einmal momentan einer am

01:10:04 Ausgabe, wie wir es Anfang hatten, ne? Du machst ja letztendlich ja dann simpte Rechnung, was kost mich, was bringt nicht das strich runter ist gleich so lohnt sich nicht, ne? Dafür ma ich ma ich keine Küche, dafür bra ich nicht im Badezimmer um. Du hast bessere Mieter, du hast mehr Auswahl, die Mieter wollen länger bleiben, ähm du hast weniger Fluktuation, wenn du umbaust, hast du noch deine Immobilie verbessert. Das heißt, jetzt haben wir noch gar nicht berechnet dabei, dass du z.B. kannst. Ähm wenn du bei Einbukküchen, wenn 10

01:10:31 Einbküchen hast, ähm du kannst nur beim Verkauf kann sich noch das noch Steuer optimieren auf den Käufer auswirken, weil die Einbauten äh keine Grundewerbsteuer drauf anfällt. Das heißt, du kannst ausweichen ausweisen, dass du als zehn Einbauküchen mit dem Zeitwert von x€ und darauf zahlt er keine grüne Werbsteuer. Das heiß kannst du das als Fahungsmasse einbauen und sagen, pass auf, du kannst eventuell gr Werbschuer zahlen, da fahst du mindesten Abend mit deiner Frau raus, vielleicht sogar noch mehr. Ähm, du hast, wenn du

01:10:54 neue Bilder reingebaut hast, hast du auf jeden Fall den Wert nachhaltlich gesteigert. Ähm, du hast in dem Sinne auch vielleicht die Ruhe mit ausgetauscht, das heißt Wasserschäden vorgebeugt. Du hast auch beim Verkauf dann vielleicht nicht mehr Faktor 20 und 21 geschaffen dadurch Kabfenster, wie lange halten die 40 Jahre, 30 Jahre auch wieder mehr wert geschaffen und zugleich mehr Mieteinnahmen. Also, du hast damit doppelt eingezahlt und wie gesagt ich ich kriege das nicht mal w das Geld schreib auch noch ab, ich kriege den

01:11:18 Faktor nicht in meinem Kopf ausgerechnet, was das für ein Renditefaktor ist auf dein Einkapitalquote. Also unbedingt überleg in diese Richtung, wie kriege ich meine Mieter dazu, dass die mir 10, 20, 30 € mehr zahlen? Was habe ich für Argumente? Was haben die für Wünsche? Wie kriege ich dazu, dass die Leute mir freiwillig mehr Miete zahlen? Das ist so ein brutaler Hebel. Ähm und das ist auch letztendlich der Kern die dieser Folge. Das ist der Kern dieser Message. Da drin liegt dein Gewinn. Das ist dein Gewinn. Du hast zwei

01:11:55 Gewinne oder du hast du hast zwei Hebel, die oder das sind richtige Hebel. Der Gewinn ist im Einkauf. Der Gewinn ist ist in der Steigung der Jahresom einer zum Verkauf. Das sind die Hebel und wenn du die richtig hast, dann interessiert am des Tages auch nicht, ob du jetzt ein Stromtarif hast, wo du vielleicht 3 € mehr im Monat zahlst. Who cares? Ähm von daher überlegt dir das dass das in diesem Bereich, was du für Möglichkeiten hast. Und wie gesagt, wenn du Fragen dazu hast, schreib mir gerne. Du du hast ja 1000 Möglichkeiten, wie mich

01:12:24 erreichen kannst, ob es Insta, Facebook, TikTok, hier über den Kanal ist, äh Webseite. Äh wie gesagt, wenn ich das vertiefen möchtest, das ist eine eine Grundlektion bei uns im Coaching. Das was du gerade hörst, auch wenn die Folge jetzt auch vielleicht 2 d Minuten länger war, m ist der Gruß aus der Küche. Das ist das, was ich dir kostenlos biete und das ist wirklich basic basic basic pur. Im Coaching gehen wir das noch mal ein ganz anderen Tiefe und Breite rein. Ähm und auch das ist letztendlich eine Rechenaufgabe. Was kostet die Abkürzung?

01:12:55 Also, wenn du sagst, ja, ich verstehe, ich könnte jetzt 100.000 € mehr Verkauf bringen und müss dafür in dein Coaching investieren und hab dafür weniger Zeit, weil weil ich die Rechte die Anleitung kriege äh und krieg dafür den Ertrag raus. Also auch das ist genau wie jetzt der Hebel mit der Sett Mieteinnahme letztendlich auch nur eine Abkürzung und einen Hebel. Wenn du Interesse hast, melde dich bei mir. Ähm ja, also Fakt ist für mich, überleg dir, wo dein Hebel ist und überlege, wie du diese richtig stellen kannst. Und vielleicht noch ein kleiner

01:13:31 Disclaimer, äh habe ich gerade kurz biss bisschen vernachlässigt das Thema. Wenn du auf die ähm kürzeren und möbierten Formen bei Vermietung gehst, ähm da ist der Hebel in der Miete sehr sehr hoch. Der wird aber beim Kauf nicht gänzlich und auch nicht ansatz ansatzweise vielleicht mit berücksichtigt. Ähm und zwar ist es so bei diesen Kurzvermietungen, also sprich, wenn du wirklich jetzt auf die Kurzzeitmiete gehst mit R&B ähm Booking.com äh und so weiter, ähm die Banken sagen, das ist nicht nachhaltig, ne? Das heißt, also die werden jetzt

01:14:06 z.B. jetzt mit dem Beispiel gerade mit 1000 € kalt, die werden nicht die 5000 annehmen, die werden sagen, das ist nicht nachhaltig. Äh, die setzen trotzdem nur die urzöliche Kaltmieter an. Punkt. Bei den Zimmervermietungen, also bei diesen WG Vermietungen, wenn du als Einzel Wohngemeinschaften Einzel Zimmer vermietest, mal so, mal so. Es gibt Banken, die machen so, es gibt Banken, die machen so. Es gibt einige, die die splitten das, ne? Also, da gibt’s auch verschiedene Banken auch das Banken ist ein Thema, auch bei uns in

01:14:32 Coaching. Ähm, du musst das Thema Banken immer gelöst haben für dich. Der Banker ist der bester Freund und es gibt 100 Banken, die 100 verschiedene Kriterien haben und äh 100 verschiedene Rechenweisen haben, auch wenn du selber Objekt ist. Also auch das ist ein Gamechanger. Wenn du den richtigen hast, hast du viel Spaß, wenn du den nicht hast, hast du kein Spaß. Ähm, genau. Aber ganz wichtig ist dabei, dass du also das diesen Hebel äh da nur bedingt ansetzen kannst, ne? Das heißt, also da hast du den den starken

01:15:03 Mitahmeeffekt hast du während des Betriebs, aber dieser Hebel ist ist im Verkauf nicht so extrem äh wie sich den eventuell vorstellen könnte. Das vielleicht nur als Disclaimer dabei, dass dass das äh dir klar ist äh weil w das das würden die Banken auf jeden Fall nicht so mittragen. Ja. Da soll’s für heute gewesen sein. Ich hoffe, die Folge hat dir was gebracht. Äh und zwar michtig Cashflow und geilen Verkauf hinten raus. Äh weil letztendlich ähm ja äh du kannst damit auf sehr einfache Weise sehr viel hebeln. Ähm und ja, wenn es dir gefallen

01:15:37 hat, lass mir noch Kommentar da, was was sich dazu angesprochen hat oder was von ähm was deine Ideen sind. Vielleicht kann auch Diskussion daraus entstehen, was du für Ideen noch hast, äh wie wie man noch eventuell hebeln kann. Ich habe ich drei, vier Beispiele genannt. Ähm, was hast du noch für Ideen? Hast hast du noch etwas was wie wie hebelst du oder wie würdest du noch dran gehen? Äh oder hast du schon etwas erfolgreich umgesetzt? Lass uns das gerne wissen. Ansonsten gerne teilen, liken, wenn jemand kennst, der das auch

01:16:03 interessiert, äh der der da auch Spaß und sowas hat, leite die Folge weiter. Äh und wenn du dann auch an solchen Themen auch noch vielleicht sagst, okay, Coaching ist vielleicht zu viel oder nicht so meins, aber grundsätzlich Austausch meins, ja. über Bienstand Essen, einfach googeln, äh melde dich dort an und vielleicht sehen wir uns in einen der nächsten Veranstaltungen und können dann auch solche Themen auch dann äh lokal vor Ort diskutieren und da neue Kennnisse zu ziehen. Ähm ja, würde mich freuen. Liebe Grüße und bis bald.

01:16:37 Ich hoffe, dir hat die heutige Podcast Folge gefallen. Weitere Hinweise und Links findest du auch unter www.irgendwas. Irgendwas mit immobilien.de. Hast du Fragen? Dann schreib es jetzt in die Kommentare. Wenn dir diese Folge gefallen hat, dann freue ich mich auf eine fünf Sterne Bewertung von dir. Abonniere den Podcast und hör auch wieder in die nächste Folge rein, wenn es wieder um irgendwas mit Immobilien geht. Dein Christian Gotschling. [Musik]