Für Käufer und Kapitalanleger: kaufen ohne Lehrgeld
Du suchst ehrliche Tipps zum Thema Eigentumswohnung kaufen? Diese Seite gibt dir die Reihenfolge, die im echten Leben funktioniert. Ohne Hochglanz und ohne Versprechen.
Der erste Kauf ist der teuerste Lernort. Fast jeder Fehler kostet vierstellig. Manche kosten deutlich mehr.
Christian Gottschling aus Essen kauft selbst seit über 20 Jahren. Ihm gehören über 50 vermietete Objekte. Er hat über 200 Investoren gecoacht und redet auch über eigene Fehler.
Die Tipps hier passen für die erste Eigentumswohnung. Und sie passen für die fünfte.
Die sieben Schritte beim Kauf
1. Die Lage prüfen
Die Lage kannst du nie ändern. Alles andere am Haus schon. Deshalb steht sie an erster Stelle.
Fahr selbst hin. Schau dir Schulen, Einkauf und Verkehr im Viertel an. Geh einmal abends durch die Straße. Eine gute Lage bleibt meist über Jahrzehnte gut.
Frag früh nach den Plänen der Stadt. Sie verändern ganze Viertel. Kauf aber nie, weil vielleicht irgendwann eine Bahn hält. Das ist Hoffnung, keine Rechnung.
2. Objekte finden, wo andere nicht suchen
Nur auf Portalen zu suchen bringt wenig. Dort suchen alle anderen genauso.
Erzähl deinem Umfeld, dass du kaufst. Sehr viele Objekte laufen über Bekannte. Sprich mit Verwaltungen, Handwerkern und Nachbarn. Und schreib dein Suchprofil auf, bevor du anfragst. Wer sein Anliegen in drei Sätzen sagen kann, bekommt bessere Antworten.
3. Den Preis einschätzen
Als Anleger rechnest du mit dem Faktor. Das ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete. Der übliche Faktor ist von Stadt zu Stadt sehr verschieden.
Als Eigennutzer zählt der Vergleich im Viertel. Und die Frage, wie lange du bleiben willst.
4. Die Immobilie prüfen
Arbeite mit einer Checkliste. Unter Zeitdruck vergisst du sonst wichtige Punkte. Die Liste unten hilft dir dabei.
5. Die Finanzierung aufstellen
Frag mehrere Banken. Sie bewerten dieselbe Immobilie ganz unterschiedlich. In einem Beispiel lagen die Werte zwischen 58.000 und 104.000 Euro für dasselbe Objekt.
Der Beleihungswert der Bank ist nicht der Marktwert. Die Hausbank ist selten die beste Adresse. Ein fester Ansprechpartner ist oft mehr wert als ein winziger Zinsvorteil.
Liefere Unterlagen schnell und vollständig. Das beschleunigt jede weitere Zusage. Mehr dazu findest du im Bereich Immobilienfinanzierung.
6. Ruhig verhandeln
Zeig nie, wie sehr du die Immobilie willst. Das kostet dich Spielraum. Ein Käufer erzählte einmal von der schon bestellten Küche. Danach war die Verhandlung vorbei.
Frag dich außerdem, warum verkauft wird. Die Lage des Verkäufers ist dein wichtigstes Argument.
7. Zum Notar
Den Notar zahlt in der Regel der Käufer. Also such ihn selbst aus. Frag im Bekanntenkreis oder bei Hausverwaltungen nach einer Empfehlung.
Lies den Entwurf vorher. Frag so lange, bis du alles verstanden hast. Was nicht im Vertrag steht, bekommst du später nur schwer durch.
Checkliste: Immobilie prüfen vor dem Kauf
- Grundbuch gelesen: Wer ist Eigentümer, welche Rechte stehen drin?
- Wege- und Leitungsrechte anderer geprüft
- Alte Leitungen für Strom und Gas angeschaut, Nachrüsten wird teuer
- Heizung, Dach und Fenster begutachtet, Alter notiert
- Wohnfläche nachgemessen, besonders im Dachgeschoss
- Alle Mietverträge gelesen, aktuelle Miete geprüft
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung gelesen
- Bei Eigentumswohnungen: Protokolle der letzten Versammlungen gelesen
- Höhe der Rücklage und des Hausgeldes erfragt
- Beim Beirat angerufen, zehn Minuten reichen oft
- Kaufnebenkosten aufgeschrieben und eingeplant
- Liquiditätspuffer festgelegt und verfügbar
- Bei Kurzzeitvermietung: erlaubt das die Gemeinschaft überhaupt?
- Zweite Meinung eingeholt, am besten von jemandem ohne Interesse am Kauf
Eigennutzer oder Kapitalanleger: der große Unterschied
Beide kaufen dieselbe Wohnung. Aber sie rechnen völlig anders.
Als Eigennutzer kaufst du ein Zuhause. Du zahlst auch für Gefühl, Ruhe und den Weg zur Arbeit. Du brauchst Eigenkapital für die Nebenkosten und einen Puffer. Und du solltest lange bleiben wollen.
Als Kapitalanleger kaufst du eine Zahl. Der Faktor aus Kaufpreis und Jahresmiete entscheidet. Das Objekt muss sich rechnen, auch wenn es dir optisch nicht gefällt.
Ein Satz hilft dir bei jeder Entscheidung. Rechnet sich der Deal, wird er nicht plötzlich schlecht, weil die Zinsen etwas steigen. Rechnet er sich nicht, rettet ihn auch kein günstiger Zins.
Kaufnebenkosten: die vergessene Summe
Grunderwerbsteuer, Notar und Makler kommen oben auf den Kaufpreis drauf. Diese Kosten stehen in keiner Anzeige.
Dazu kommen weitere Posten. Grundbuchkosten, ein Gutachter, kleine Reparaturen zum Start. Bei einer vermieteten Wohnung vielleicht die Ablösung einer Küche.
Schreib alles auf, bevor du zur Bank gehst. Denn diese Summe finanzieren viele Banken nicht mit.
Es gibt auch Wege mit wenig Eigenkapital. Bei einer Vollfinanzierung bleibt dein Geld liegen und dient der Bank als Sicherheit. Das kostet aber einen Zinsaufschlag, und dein Profil muss passen. Für Anfänger ist das kein Standardweg.
Liquidität: der Puffer, der dich rettet
Das ist der Punkt, an dem die meisten Anfänger scheitern. Nicht am Kaufpreis. Am Geld danach.
Christians Faustregel: rund zehn Prozent vom Wert des Objekts als Reserve. Das Geld muss in zwei bis drei Wochen verfügbar sein.
Der Grund ist einfach. Die Heizung fällt aus. Handwerker wollen eine Anzahlung. Eine Steuernachzahlung kommt plötzlich, oft mit kurzer Frist. Ohne Puffer stockt dann alles.
Liquidität geht vor Rendite. Immer.
Was bei einer Eigentumswohnung zusätzlich zählt
Hier liegt der größte Unterschied zum Haus. Dir gehört nur deine Wohnung. Dach, Fassade und Fenster gehören der Gemeinschaft.
Du kaufst also immer auch die Gemeinschaft mit. Diese Tipps für Eigentumswohnungen sparen dir viel Ärger.
- Lies die Protokolle der letzten Versammlungen. Sie zeigen die echten Probleme.
- Lange Versammlungen mit vielen Punkten sind ein Warnsignal.
- Ruf vor dem Kauf beim Beirat an. Zehn Minuten sagen dir viel.
- Frag nach geplanten großen Maßnahmen am Haus.
- Prüfe die Rücklage. Ist sie leer, zahlst du bald mit.
- Streit in der Gemeinschaft kostet Nerven. Rechne das beim Preis mit ein.
Typische Anfängerfehler
- Zu emotional kaufen. Die Wohnung muss dir nicht gefallen, sie muss sich rechnen.
- Keine Reserve. Der häufigste Grund, warum Anfänger in Not geraten.
- Nur eine Bank fragen. Du verschenkst Geld und Möglichkeiten.
- Unterlagen nicht lesen. Protokolle und Mietverträge sind langweilig und wichtig.
- Wohnfläche glauben. Nachmessen, besonders unter Schrägen.
- Zu lange zögern. Zu viel Vorsicht kostet auch Geld. Christian sagt selbst, er hätte mehr kaufen sollen.
- Allein bleiben. Wer niemanden zum Fragen hat, macht teure Fehler zweimal.
Gegen den letzten Punkt hilft ein Netzwerk. Beim Immobilienstammtisch Essen treffen Anfänger auf Leute mit über 100 Einheiten. Rund 30 bis 40 Menschen kommen zu den Treffen. Der Abend selbst kostet nichts.
Den kompletten Weg zum Kauf findest du im Bereich Immobilie kaufen. Was danach kommt, steht auf der Seite für Vermieter. Und wie die andere Seite denkt, liest du auf der Seite für Verkäufer.
Folgen für dich
Hier findest du die Folgen für Käufer und Kapitalanleger. Es geht um Lage, Preis, Prüfung, Finanzierung und Notar. Alle weiteren Folgen findest du im Folgen-Archiv.
Dein Gastgeber: Christian Gottschling
Makler und Hausverwalter aus Essen. Über 200 Verkäufe im Jahr, rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten, über 50 eigene vermietete Objekte.
Er fragt wie jemand, der die Rechnung selbst bezahlt hat. Mehr über Christian lesen
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Häufige Fragen von Käufern
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Als Faustregel mindestens die Kaufnebenkosten plus einen Puffer. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler finanzieren viele Banken nicht mit. Kaufen mit sehr wenig Eigenkapital geht, kostet aber Zinsaufschlag.
Was ist der wichtigste Punkt bei einer Eigentumswohnung?
Die Gemeinschaft. Lies die Protokolle der letzten Versammlungen und frag nach der Rücklage. Ein kurzer Anruf beim Beirat sagt dir oft mehr als jede Anzeige.
Wie erkenne ich, ob der Preis fair ist?
Als Anleger rechnest du Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete. Diesen Faktor vergleichst du mit anderen Objekten in derselben Stadt. Als Eigennutzer vergleichst du echte Verkäufe im Viertel.
Wie viel Geld muss nach dem Kauf übrig bleiben?
Rund zehn Prozent vom Wert des Objekts als Reserve. Und das Geld muss in zwei bis drei Wochen verfügbar sein. Sonst wird eine kaputte Heizung sofort zum großen Problem.
Soll ich zur Hausbank gehen?
Frag sie, aber nicht nur sie. Banken bewerten dieselbe Immobilie sehr unterschiedlich. Mehrere Anfragen kosten dich nur Zeit und bringen oft deutlich bessere Bedingungen.
Lohnt sich der Kauf bei höheren Zinsen noch?
Das entscheidet der Deal, nicht der Zins allein. Rechnet sich ein Objekt sauber, bleibt es auch bei höheren Zinsen ordentlich. Rechnet es sich nicht, hilft dir kein günstiger Zins.
Wo finde ich gute Objekte?
Nicht nur auf den großen Portalen. Erzähl deinem Umfeld von deiner Suche und sprich mit Verwaltungen und Handwerkern. Sehr viele Objekte werden über Bekannte weitergegeben.
Christian ist hauptberuflich Makler und Hausverwalter in Essen. Das findest du auf essenmakler.de.