Wohnung vermieten und verwalten: was im Alltag wirklich zählt

Schimmel in der Wohnung: Ursache finden statt übermalen

Schimmel ist das Thema Nummer eins zwischen Mietern und Vermietern. Er macht Angst. Er führt zu Streit. Und er kommt wieder, wenn man nur die Farbe erneuert.

Wie Schimmel entsteht

Schimmel braucht drei Dinge: Feuchtigkeit, eine kühle Fläche und etwas zu fressen. Tapete und Kleber reichen ihm völlig.

Warme Luft nimmt viel Wasser auf. Kühlt sie an einer kalten Wand ab, gibt sie das Wasser wieder ab. Es setzt sich an der Wand fest. Genau dort wächst dann der Schimmel.

Deshalb sitzt Schimmel fast immer an denselben Stellen. Hinter dem Schrank an der Außenwand. In der Zimmerecke, am Fensterrahmen, im Bad.

Die häufigsten Ursachen

• Zu wenig Lüften, besonders im Winter
• Wäsche, die in der Wohnung trocknet
• Möbel direkt an der kalten Außenwand
• Ein Bauteil, das Wärme durchlässt, etwa ein alter Fensterbereich
• Neue dichte Fenster in einem alten Haus, ohne geändertes Lüften
• Ein Wasserschaden, der nie richtig getrocknet wurde
• Ein Rohrbruch oder Wasser von außen

Wichtig: Es ist nicht immer der Mieter schuld. Und es ist nicht immer das Haus schuld. Oft kommt beides zusammen.

Was Mieter tun sollten

1. Melde den Schimmel sofort schriftlich. Kurze Nachricht, Datum, Foto. Nicht warten, bis es größer wird.
2. Mach Fotos mit einem Maßstab daneben. Ein Zollstock oder ein Blatt Papier reicht.
3. Lüfte richtig. Kurz und ganz öffnen, mehrmals am Tag. Ein gekipptes Fenster kühlt nur die Wand aus.
4. Heize gleichmäßig. Auch Räume, die du wenig nutzt. Kalte Räume sind Schimmelräume.
5. Rücke Möbel von der Außenwand ab. Ein paar Zentimeter Luft helfen viel.
6. Trockne Wäsche mit offenem Fenster oder in einem anderen Raum.
7. Übermale den Fleck nicht. Damit verschwindet nur der Beweis, nicht die Ursache.

Bei größeren Flächen oder bei Beschwerden wie Husten solltest du nicht selbst putzen. Dann ist Fachhilfe sinnvoll.

Was Vermieter tun müssen

Als Vermieter musst du reagieren, wenn ein Mangel gemeldet wird. Ignorieren ist der teuerste Weg.

• Melde dich schnell. Auch eine kurze Antwort beruhigt.
• Schau selbst hin. Termin machen, Fotos machen, Stellen notieren.
• Suche die Ursache. Ist es die Bausubstanz? Ist es das Lüften? Ist es Wasser von außen?
• Miss nach. Feuchtigkeit in der Wand und Temperatur der Oberfläche sagen mehr als jede Vermutung.
• Hol bei Streit einen Sachverständigen. Er ist neutral. Das beendet viele Diskussionen.
• Beseitige die Ursache, dann den Schaden. In dieser Reihenfolge.
• Dokumentiere alles. Datum, Fotos, Schriftverkehr, Rechnungen.

Ursache finden statt streiten

Der häufigste Fehler: Beide Seiten streiten über die Schuld, bevor jemand die Ursache kennt. Das kostet Monate. Und der Schimmel wächst weiter.

Der bessere Weg ist einfach. Erst messen, dann reden. Ein Fachmann braucht dafür etwa eine Stunde. Er sieht, ob es eine kalte Stelle im Bauteil gibt. Oder ob die Luft im Raum zu feucht ist.

Wenn die Ursache klar ist, ist auch die Lösung klar. Manchmal reicht ein anderes Lüftungsverhalten. Manchmal muss gedämmt oder abgedichtet werden. Manchmal muss ein Rohr repariert werden.

Ein Hinweis zur Rechtslage: Wer den Schaden am Ende zahlt, hängt vom Einzelfall ab. Dazu gibt es hier bewusst keine allgemeine Aussage. Frag im Streitfall eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt.

Die Eigentümergemeinschaft verstehen

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, gehört automatisch zu einer Gemeinschaft. Kurz WEG genannt.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Dir allein gehört deine Wohnung innen. Das ist das Sondereigentum.

Allen zusammen gehören Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen im Haus und das Grundstück. Das ist das Gemeinschaftseigentum.

Wichtig für dich: Über Reparaturen am Gemeinschaftseigentum entscheidest du nicht allein.

Wie Entscheidungen fallen

Einmal im Jahr gibt es die Eigentümerversammlung. Dort wird abgestimmt. Über den Wirtschaftsplan, über Reparaturen, über die Verwaltung.

Geh dort hin. Wer nie kommt, wundert sich später über Beschlüsse und Rechnungen.

Die Rücklage

Die Gemeinschaft spart Geld für große Arbeiten an. Das ist die Instandhaltungsrücklage. Ist sie zu klein, kommt bei einer großen Sanierung eine Sonderumlage. Dann musst du auf einen Schlag zahlen.

Deshalb ist die Höhe der Rücklage schon beim Kauf so wichtig. Mehr dazu unter Immobilie kaufen Schritt für Schritt.

Nebenkosten richtig abrechnen

Die Nebenkostenabrechnung sorgt jedes Jahr für Fragen. Ein paar Grundlagen helfen beiden Seiten.

• Es dürfen nur Kosten umgelegt werden, die vereinbart und umlagefähig sind.
• Die Kosten müssen nach einem klaren Maßstab verteilt werden, etwa nach Fläche oder Verbrauch.
• Es gibt Fristen für Abrechnung und für Einwände. Sie sind wichtig.
• Mieter dürfen die Belege einsehen.
• Eigene Verwaltungskosten des Vermieters gehören in der Regel nicht in die Abrechnung.

Sammle Belege das ganze Jahr über an einem Ort. Dann wird die Abrechnung zur Fleißarbeit statt zur Suchaktion.

Auch das hier ist nur eine Übersicht. Für deinen Vertrag und deine Abrechnung gilt der Einzelfall. Frag im Zweifel eine Fachperson.

Wer statt dauerhaft lieber möbliert und kurz vermietet, hat andere Regeln und andere Arbeit. Was dabei zu beachten ist, steht unter Kurzzeitvermietung und Airbnb.