Für Vermieter: der Alltag, über den sonst niemand ehrlich spricht
Eine Wohnung vermieten klingt einfach. Anzeige rein, Mieter raus suchen, Geld kommt. So läuft es fast nie.
Der Alltag besteht aus Schimmel, Nebenkosten, Übergaben und schwierigen Gesprächen. Genau darüber redet der Podcast. Ohne Beschönigung.
Christian Gottschling verwaltet mit seinem Team rund 4.000 Wohneinheiten im Ruhrgebiet. Er besitzt selbst über 50 vermietete Objekte. Er kennt beide Seiten des Tisches.
Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Sie hilft dir, die richtigen Fragen zu stellen.
Mieter finden und auswählen
Der beste Schutz vor Ärger ist die Auswahl. Alles danach ist Reparatur.
Worauf du achten kannst
- Passt das Einkommen dauerhaft zur Miete?
- Wirken die Angaben vollständig und ehrlich?
- Kommt die Person pünktlich zur Besichtigung?
- Antwortet sie klar auf Fragen?
- Wie hat sie über ihre alte Wohnung gesprochen?
Der letzte Punkt sagt oft am meisten. Wer über den alten Vermieter nur schimpft, wird auch über dich schimpfen.
Was du nicht tun solltest
Frag nichts, was dich nichts angeht. Bei persönlichen Fragen gibt es klare Grenzen. Behandle alle Bewerber gleich. Bei Unsicherheit hilft ein Eigentümerverband.
Leerstand kostet dich sofort Geld. Eine gekündigte Wohnung gehört schnell wieder ins Angebot.
Übergabe und Protokoll
Die Übergabe ist der wichtigste Termin im ganzen Mietverhältnis. Sie dauert eine Stunde und entscheidet später jeden Streit.
Nimm dir Zeit dafür, und mach es bei Tageslicht.
- Schreib ein Protokoll mit Datum, allen Zählerständen und jedem Mangel.
- Fotografiere jeden Raum, auch Bad und Keller.
- Dreh zusätzlich ein kurzes Video beim Rundgang.
- Beide Seiten unterschreiben, beide bekommen eine Kopie.
- Notiere, wie viele Schlüssel übergeben wurden.
Ein sauberes Protokoll schützt beide Seiten. Es schützt auch deinen Mieter. Genau deshalb wird es akzeptiert.
Schimmel in der Wohnung: ruhig und richtig angehen
Schimmel ist das häufigste Streitthema überhaupt. Und der häufigste Grund, warum Vermieter und Mieter sich zerstreiten.
Der erste Schritt ist immer die Ursache. Nicht die Schuldfrage.
Woher der Schimmel kommt
Sehr oft steckt falsches Lüften dahinter. Menschen geben nachts bis zu drei Liter Wasser an die Luft ab. Duschen, Kochen und Wäschetrocknen kommen dazu.
Es gibt aber auch bauliche Ursachen. Kältebrücken, undichte Stellen, aufsteigende Feuchte.
Eine einfache Regel hilft bei der Einordnung. Sitzt der Schimmel auf der Tapete, deutet das auf das Lüften hin. Sitzt er dahinter, spricht mehr für den Bau.
Was du sofort tun kannst
- Schick ein Hygrometer in die Wohnung. Es kostet ab zehn Euro und zeigt das Problem sofort.
- Bitte deinen Mieter, die Werte aufzuschreiben.
- Sensoren am Fenstergriff speichern, wann wirklich gelüftet wurde.
- Schau dir die Stelle selbst an, statt nur zu telefonieren.
- Bleib sachlich. Schuldzuweisungen machen die Wohnung nicht trocken.
Ist die Ursache baulich, musst du handeln. Wart nicht, bis es größer wird. Bei Streit hilft ein Sachverständiger mehr als jeder Brief.
Mehr dazu findest du im Bereich Vermieten und verwalten. Wie deine Mieter das Thema sehen, steht auf der Seite für Mieter.
Checkliste für einen ruhigen Vermieteralltag
- Mieterauswahl nach festen Kriterien, für alle gleich
- Mietvertrag aktuell und von einer Fachperson geprüft
- Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Fotos und Video
- Anzahl der Schlüssel notiert
- Erreichbarkeit geklärt: Wann und wie meldet sich dein Mieter?
- Zwei Handwerker pro Gewerk, die im Notfall wirklich kommen
- Rücklage passend zum Zustand des Hauses
- Nebenkosten sauber getrennt und Belege sortiert
- Frist für die Nebenkostenabrechnung im Kalender
- Miete jährlich mit dem Mietspiegel verglichen
- Versicherungsschutz geprüft, auch bei möblierter Vermietung
- Bei Kurzzeitvermietung: Regeln der Stadt und der Gemeinschaft geklärt
- Ablage für jedes Objekt getrennt, digital und auffindbar
Nebenkostenabrechnung ohne Streit
Die Nebenkostenabrechnung ist Handwerk. Wer ordentlich sammelt, hat es leicht.
Drei Dinge, die helfen
- Sammle Belege das ganze Jahr über an einem Ort. Nicht im Dezember suchen.
- Halte dich an den Verteilerschlüssel aus dem Mietvertrag. Nicht an das Gefühl.
- Schick die Abrechnung pünktlich. Späte Abrechnungen kannst du unter Umständen nicht mehr durchsetzen.
Erklär deinem Mieter die Abrechnung in einfachen Worten. Ein kurzer Satz zu jeder Position nimmt viel Ärger vorweg. Und lass ihn die Belege ansehen, wenn er fragt. Das ist sein gutes Recht.
Manche Kosten kannst du nicht umlegen. Welche das sind, steht im Gesetz und im Vertrag. Frag im Zweifel eine Fachperson.
Mieterhöhung im Rahmen
Viele Vermieter erhöhen jahrelang nicht. Dann ist die Lücke groß und die Erhöhung tut weh.
Liegt deine Miete unter dem Mietspiegel, ist meist eine Anpassung möglich. Im Podcast nennt Christian eine Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren. In manchen Städten gelten strengere Regeln. Prüfe, was bei dir gilt.
Der bessere Weg ist der Handel. Biete etwas an. Eine Einbauküche kostet rund 5.000 Euro und bringt etwa 60 Euro mehr Miete im Monat. Dein Mieter bekommt Komfort, du bekommst mehr Miete.
Das Gleiche gilt für ein Dachfenster, eine Terrassentür oder einen abgezäunten Gartenanteil.
Und das wirkt doppelt. Mehr Miete hebt später auch den Verkaufspreis. Bei Faktor 20 werden aus 1.200 Euro Jahresmiete rund 24.000 Euro Kaufpreis. Mehr dazu liest du auf der Seite für Eigentümer.
Mietausfall ruhig lösen
Irgendwann zahlt jemand nicht. Das trifft fast jeden Vermieter einmal.
Der erste Schritt ist ein Anruf, kein Anwaltsbrief. Frag nach, was los ist. Oft steckt ein Jobverlust oder eine Trennung dahinter.
Die wichtigste Unterscheidung
Stunden ist besser als erlassen. Bei einer Stundung schiebt sich die Miete nur nach hinten. Dein Anspruch bleibt bestehen. Ein Erlass ist endgültig weg.
Christian hat in der Krise 2020 rund 40 bis 50 Anfragen bekommen. Übrig blieben zwei echte Stundungen. Er hat sich die Notlage belegen lassen. Das ist fair und filtert zuverlässig.
Die Betriebskosten sollten dabei weiter fließen. Diese Kosten fallen ja wirklich an.
Kommt gar kein Geld mehr, brauchst du rechtliche Hilfe. Räumungen dauern und kosten. Handle früh, ruhig und schriftlich.
Kurzzeitvermietung als Alternative
Nicht jede Wohnung passt in eine Dauervermietung. Möblierte Kurzzeitvermietung ist eine echte Möglichkeit.
Kleine Apartments mit 30 bis 40 Quadratmetern laufen am besten. Sie passen zu Geschäftsreisenden, Monteuren und Klinikpersonal. Genau das ist die Nachfrage im Ruhrgebiet.
Christian betreibt das in Essen selbst unter der Marke Stadtwald25. Die Einnahmen pro Nacht sind höher als bei Dauermiete. Der Aufwand ist es auch.
Diese Punkte solltest du vorher klären.
- Darf die Wohnung kurzfristig vermietet werden? Bei der Stadt nachfragen.
- Erlaubt die Eigentümergemeinschaft es?
- Erlaubt deine Versicherung es?
- Wer macht Reinigung und Wäsche, auch im Urlaub?
- Wie läuft die Schlüsselübergabe ohne dich?
Alles Weitere steht im Bereich Kurzzeitvermietung und Airbnb. Dort findest du auch echte Zahlen aus einer Wohnung in Essen.
Du willst dich mit anderen Vermietern austauschen? Beim Immobilienstammtisch Essen bekommst du schnell Hilfe bei Handwerkern und Deals. Suchst du noch das nächste Objekt, hilft dir der Bereich Immobilie kaufen.
Folgen für dich
Hier findest du die Folgen aus dem Vermieteralltag. Es geht um Schimmel, Übergabe, Mietausfall und Kurzzeitvermietung. Alle weiteren Folgen findest du im Folgen-Archiv.
Dein Gastgeber: Christian Gottschling
Makler und Hausverwalter aus Essen. Über 200 Verkäufe im Jahr, rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten, über 50 eigene vermietete Objekte.
Er fragt wie jemand, der die Rechnung selbst bezahlt hat. Mehr über Christian lesen
Hör rein und rede mit
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Du arbeitest beruflich in diesem Bereich? Dann komm als Gast. Verwalter, Sachverständige für Feuchteschäden und Handwerker sind hier sehr willkommen. Es kostet nichts, und einkaufen kann sich niemand. Hier geht es zur Bewerbung als Podcast-Gast.
Häufige Fragen von Vermietern
Wie finde ich einen zuverlässigen Mieter?
Achte auf ein dauerhaft passendes Einkommen und vollständige Angaben. Hör genau zu, wie jemand über seine alte Wohnung spricht. Und behandle alle Bewerber nach denselben Kriterien.
Wer ist bei Schimmel schuld?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Schimmel auf der Tapete deutet oft auf das Lüften hin, dahinter eher auf den Bau. Miss zuerst die Feuchte, statt zu streiten. Bei Uneinigkeit hilft ein Sachverständiger.
Was gehört unbedingt ins Übergabeprotokoll?
Datum, alle Zählerstände, jeder Mangel und die Zahl der Schlüssel. Dazu Fotos von jedem Raum und am besten ein kurzes Video. Beide Seiten unterschreiben und bekommen eine Kopie.
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Nur im gesetzlichen Rahmen und mit richtiger Ankündigung. Der Mietspiegel deiner Stadt ist der Maßstab, und es gibt Obergrenzen. Frag bei Unsicherheit einen Eigentümerverband oder eine Fachperson.
Mein Mieter zahlt nicht. Was mache ich zuerst?
Erst anrufen und nach dem Grund fragen. Eine Stundung ist besser als ein Erlass, denn dein Anspruch bleibt bestehen. Lass dir die Notlage belegen und halte alles schriftlich fest.
Lohnt sich Kurzzeitvermietung statt Dauermiete?
Manchmal ja. Die Einnahmen pro Nacht sind höher, die Kosten und die Arbeit aber auch. Kläre vorher Stadt, Eigentümergemeinschaft und Versicherung, sonst wird es teuer.
Brauche ich eine Hausverwaltung?
Bei einer Wohnung meist nicht. Ab mehreren Einheiten oder bei weiter Entfernung wird es sinnvoll. Rechne deine eigene Zeit ehrlich mit ein, bevor du entscheidest.
Christian ist hauptberuflich Makler und Hausverwalter in Essen. Das findest du auf essenmakler.de.