Immobilie verkaufen: der echte Ablauf ohne Schönfärberei
Eine Immobilie verkaufen ist mehr als ein Inserat. Auf dieser Seite siehst du den echten Ablauf, Schritt für Schritt. Du erfährst, welche Unterlagen du früh brauchst. Du lernst die einfachen Hebel kennen, die den Wert wirklich heben. Du liest, welche Fehler richtig Geld kosten. Und du bekommst eine ehrliche Antwort auf die Frage: mit oder ohne Makler? Christian verkauft mit seinem Team über 200 Immobilien pro Jahr. Diese Seite ist die kurze Fassung dieser Erfahrung.
So läuft ein Verkauf ab
Ein Verkauf läuft fast immer in derselben Reihenfolge. Wer die kennt, gerät nicht in Hektik.
1. Ziel klären
Warum verkaufst du? Brauchst du schnell Geld? Oder willst du den besten Preis, egal wie lange es dauert? Beides zusammen geht selten.
Schreib dein Ziel auf, bevor du anfängst. Es entscheidet über jede spätere Frage.
2. Unterlagen sammeln
Das ist der langweiligste Teil. Und der wichtigste. Fehlende Unterlagen bremsen jeden Verkauf aus.
- Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Baubeschreibung, wenn vorhanden
- Energieausweis
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Hausgeldabrechnungen, Höhe der Rücklage
- Nachweise über Sanierungen und Reparaturen
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Mietenliste
Manche Papiere brauchen Wochen. Fang früh an.
3. Wert einschätzen
Erst jetzt geht es um den Preis. Dazu gleich mehr.
4. Vorbereiten
Aufräumen, kleine Mängel beheben, gute Fotos machen lassen. Dieser Schritt bringt oft mehr Geld als jede Verhandlung.
5. Vermarkten
Ein ehrliches Exposé mit guten Bildern und klaren Zahlen. Dazu die passenden Kanäle für deine Zielgruppe.
6. Besichtigen
Einzeln oder in Gruppen. Vorbereitet, mit Antworten auf die typischen Fragen.
7. Käufer prüfen
Der höchste Preis nützt dir nichts, wenn die Finanzierung platzt. Lass dir die Finanzierungsbestätigung zeigen.
8. Notartermin
Der Notar setzt den Vertrag auf und beurkundet. Beide Seiten bekommen den Entwurf vorher.
9. Zahlung und Übergabe
Erst wenn das Geld da ist, wird übergeben. Zählerstände notieren, Protokoll schreiben, Schlüssel zählen.
Was den Wert wirklich hebt
Immobilienwert steigern heißt nicht, teuer zu sanieren. Die stärksten Hebel sind billig.
Sauberkeit und Ordnung
Eine leere, saubere Wohnung wirkt größer. Räum persönliche Dinge weg. Das klingt banal. Es verändert den Eindruck enorm.
Licht
Alle Lampen an, alle Vorhänge auf, alle Fenster geputzt. Ein heller Raum wirkt größer und freundlicher.
Gute Fotos
Das erste Bild entscheidet, ob jemand klickt. Fotos vom Handy im Halbdunkel kosten dich echte Interessenten. Ein Fotograf ist eine der besten Ausgaben beim Verkauf.
Kleine Reparaturen
Tropfender Hahn, kaputte Steckdose, klemmende Tür. Jeder kleine Mangel wird im Kopf des Käufers teurer, als er ist.
Ehrliche Zahlen
Nenne Wohnfläche, Baujahr, Energiewerte und Kosten korrekt. Wer schönt, verliert den Käufer beim zweiten Termin.
Ein sauberes Unterlagenpaket
Wer alle Papiere sofort liefert, wirkt vertrauenswürdig. Das beschleunigt die Bank des Käufers. Und es hilft im Preisgespräch.
Was sich meistens nicht lohnt
Eine große Sanierung kurz vor dem Verkauf zahlt sich selten aus. Käufer wollen oft nach ihrem eigenen Geschmack umbauen. Eine neue Designerküche ist für sie kein Argument.
Immobilie bewerten: wie du zum Preis kommst
Der Wert entsteht aus drei Blickwinkeln.
- Vergleich: Was wurde ähnlich in der Nähe verkauft? Das ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern der wichtigste Weg.
- Ertrag: Welche Miete bringt das Objekt? Das zählt bei vermieteten Objekten.
- Substanz: Was würde ein Neubau kosten, abzüglich Alter und Zustand?
Wichtig ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und erzieltem Preis. Was im Portal steht, ist nicht das, was gezahlt wurde.
Der teuerste Fehler: zu hoch starten
Viele starten bewusst zu hoch, „man kann ja runtergehen“. Das geht fast immer schief.
In den ersten Wochen ist die Aufmerksamkeit am größten. Wer da zu teuer ist, wird übersehen. Danach kommt nur noch wenig Bewegung. Und jede Preissenkung sendet ein Signal: Mit dem Objekt stimmt etwas nicht.
Ein realistischer Startpreis bringt am Ende häufig mehr Geld.
Mit oder ohne Makler verkaufen
Beides ist möglich. Die ehrliche Antwort hängt von deiner Zeit, deinem Wissen und deinem Objekt ab.
Ohne Makler kann gut gehen, wenn
- die Lage sehr gefragt ist,
- du Zeit für Anrufe und Besichtigungen hast,
- du die Unterlagen selbst beschaffen kannst,
- du Preisgespräche ruhig führen kannst,
- und du keine Angst vor Käufern hast, die nicht zahlen können.
Ein Makler lohnt sich, wenn
- du wenig Zeit hast,
- das Objekt erklärungsbedürftig ist,
- es vermietet ist oder mehreren Eigentümern gehört,
- der Verkauf diskret laufen soll,
- oder du bei Preis und Prüfung jemanden mit Erfahrung willst.
Woran du einen guten Makler erkennst
- Er nennt einen begründeten Preis, nicht den höchsten.
- Er sagt dir auch, was am Objekt schwierig ist.
- Er prüft die Bonität der Interessenten.
- Er kennt den Ort wirklich, Straße für Straße.
- Er erklärt dir seine Provision klar, bevor du unterschreibst.
Ein Makler, der dir sofort einen Traumpreis verspricht, will erst einmal den Auftrag. Der Preis wird später gesenkt.
Zeitplan: wie lange dauert ein Verkauf?
Plane großzügig. Diese Phasen kommen zusammen.
- Unterlagen beschaffen: oft mehrere Wochen
- Vorbereitung und Fotos: ein bis zwei Wochen
- Vermarktung und Besichtigungen: mehrere Wochen
- Käuferprüfung und Finanzierung: mehrere Wochen
- Notar und Grundbuch: weitere Wochen bis Monate
Auch bei guter Lage sind mehrere Monate normal. Wer eine Anschlusswohnung braucht, sollte das früh einplanen.
Typische Fehler beim Verkauf
- Zu hoher Startpreis
- Schlechte Fotos
- Fehlende Unterlagen beim ersten Termin
- Mängel verschweigen
- Nur ein Vermarktungsweg
- Käufer nicht auf die Finanzierung geprüft
- Übergabe vor der Zahlung
- Steuerliche Fragen zu spät geklärt
Der letzte Punkt ist wichtig. Ob und wie ein Verkauf steuerlich wirkt, hängt vom Einzelfall ab. Kläre das früh mit deinem Steuerberater. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung.
Wenn du danach wieder kaufst, hilft dir die Seite Immobilie kaufen Schritt für Schritt. Geht es um ein vermietetes Objekt, lies vorher Wohnung vermieten und verwalten. Und wenn eine neue Finanzierung ansteht, findest du die Grundlagen unter Immobilienfinanzierung verstehen.
Wohnung verkaufen in Essen und im Ruhrgebiet
Im Ruhrgebiet liegen die Preise oft eng beieinander, aber die Nachfrage ist sehr unterschiedlich. Zwei Straßen weiter kann der Markt schon anders aussehen. Wer hier verkauft, braucht deshalb echte Ortskenntnis, keine Zahl aus einem Rechner im Netz.
Du willst eine Einschätzung für dein Objekt in Essen? Christians Maklerteam findest du unter essenmakler.de. Wer dahinter steckt, liest du auf der Seite Über Christian Gottschling.
Checkliste für deinen Verkauf
- Ziel festgelegt: bester Preis oder schnelle Abwicklung
- Alle Unterlagen vollständig, auch die alten Rechnungen
- Energieausweis vorhanden und gültig
- Bei Eigentumswohnungen: Protokolle und Rücklage bereitgelegt
- Wert aus mindestens zwei Blickwinkeln geschätzt
- Startpreis realistisch, nicht als Wunschzahl
- Wohnung entrümpelt und geputzt
- Kleine Mängel behoben
- Gute Fotos bei Tageslicht gemacht
- Exposé ehrlich, mit klaren Zahlen
- Antworten auf typische Fragen vorbereitet
- Finanzierungsbestätigung vom Käufer verlangt
- Vertragsentwurf vor dem Notartermin gelesen
- Übergabeprotokoll mit Zählerständen vorbereitet
- Steuerliche Fragen vorher mit dem Steuerberater geklärt
Folgen zu diesem Thema
Im Podcast „Irgendwas mit Immobilien“ geht es regelmäßig um Verkäufe. Um Preisfindung, um Verhandlungen und um die Fälle, in denen es fast schiefgegangen wäre. Hier findest du die passenden Folgen.
Dein Gastgeber: Christian Gottschling
Makler und Hausverwalter aus Essen. Über 200 Verkäufe im Jahr, rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten, über 50 eigene vermietete Objekte.
Er fragt wie jemand, der die Rechnung selbst bezahlt hat. Mehr über Christian lesen
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Häufige Fragen zum Immobilienverkauf
Wie läuft ein Hausverkauf ab?
Zuerst klärst du dein Ziel und sammelst die Unterlagen. Dann schätzt du den Wert und bereitest das Objekt vor. Danach folgen Vermarktung, Besichtigungen und die Prüfung der Käufer. Am Ende stehen Notartermin, Zahlung und Übergabe.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Mindestens Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Hausgeldabrechnungen. Nachweise über Sanierungen helfen im Preisgespräch.
Wie bestimme ich den richtigen Preis?
Schau auf die Preise, die in der Nähe wirklich gezahlt wurden. Bei vermieteten Objekten zählt zusätzlich die Miete. Ein Onlinerechner ist ein Anhaltspunkt, mehr nicht.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu renovieren?
Große Sanierungen lohnen sich selten. Kleine Dinge sehr wohl: putzen, entrümpeln, kleine Mängel beheben und gute Fotos machen. Das kostet wenig und wirkt stark.
Soll ich mit oder ohne Makler verkaufen?
Ohne Makler geht es, wenn du Zeit, Ortskenntnis und Ruhe in Verhandlungen hast. Mit Makler lohnt es sich bei schwierigen Objekten oder wenig Zeit. Auch dann, wenn Diskretion wichtig ist.
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Meist mehrere Monate. Unterlagen, Vermarktung, Finanzierung des Käufers und das Grundbuch brauchen alle ihre Zeit. Plane lieber zu viel Zeit ein als zu wenig.
Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
Das hängt vom Einzelfall ab, zum Beispiel von der Haltedauer und der Nutzung. Dazu gibt es hier bewusst keine allgemeine Aussage. Frag früh deinen Steuerberater, am besten vor dem Inserat.