Behind the Scenes: Immobilienverkauf – Der echte Ablauf aus dem Live-Coaching #029

00:00:00 Willkommen zurück. Heute das Thema Immobilienverkauf. Du hörst gleich die Audiospur aus einem Zoom Call, aus unserem Coaching. Dabei sind wir einmal unsere Checkliste durchgegangen zum Thema Immobilienverkauf. Das kann sein, dass dir eventuell das Bild fehlt oder dass es hier vielleicht zu schnell geht. Das Video ist, glaube ich, 35 Minuten lang geworden, aber wir gehen nicht in alle Details rein. Wenn das so Fragen sein sollten, dann nutzt die Kommentarfunktion oder schreib mich auf irgendeinem Account an, den du von

00:00:37 mir kennst, ob es Insta, TikTok, YouTube, Facebook, wo auch immer dich findest. Ich antworte persönlich. [Musik] Herzlich willkommen beim Irgendwas mit Immobilien Podcast. dein Podcast zum Thema Immobilien und Investments. Ich hoffe, in der heutigen Folge erhältst du neue Sichtweisen und auch Denkanstöße. [Musik] Also hör auch jetzt rein. Viel Spaß. Wir besprechen den schnellen Verkauf von Immobilien in Essen. Ich möchte mit dir heute im Schnelldurchgang einmal besprechen, wie du deine Mobilie schnell verkaufen kannst. Das ist gar nicht so

00:01:25 kompliziert. Wir starten einfach. Das erste, was du bitte machst, das du was am längsten dauert, das ma zuerst Unterlagenbeschaffung. Du brauchst viel, du brauchst echt viel Unterlagen. Ist auch bisschen ja nervig, aber ohne Unterlagen wirst du nicht verkaufen. Wir machen es einfach. Ich verlinke es dir oder ich blende es dir ein, je nachdem. Schau mal, wo das findest, weil es gibt verschiedene Objektarten, deswegen auch verschiedene Unterlagen, die man braucht. Wir haben wir einmal eine Eintumswohnung, wir haben einmal ein normales Reinhaus,

00:01:58 z.B., Dann haben wir mehr Parteienhaus und was es noch gibt ist halt sowas wie Erdb so Sonderfälle. Deswegen gibt’s immer wieder ein paar Unterschiede an Unterlagen. Ich verlinke dir das einfach oder ich blend sie dir ein. Gehst du durch. Ganz wichtig ist aber die Liste musst du vollständig abarbeiten. Wenn du dich komplett hast, es wir dich einholen. Deswegen macht das bitte zuerst und machst es komplett. Wenn das hast, dann haben wir schon mal viel geschafft. Und jetzt geht’s eine wirkliche Arbeit. Wir möchten erst einmal klarstellen oder

00:02:30 wissen, wer ist unsere Zielgruppe? Wer wir das wegkaufen? Banales Beispiel, eine Apartmentwohnung auf der Rückenschaufen, wohl ein Single. Ein Reihenhaus in Überruhe, wenn wir das kaufen, vermutlich eine Familie. So, das heißt einmal die Lage und das Objekt in Kombination geben uns vor, wer die Zielgruppe ist. Die Zielgruppe, wenn wir die kennen, danach richten wir unser Marketing aus. Das heißt, wir werden das Objekt so präparieren, dass ein Single z.B., der auf der Rüttenschaderstraße eine Wohnung sucht, da Bock drauf hat.

00:03:14 Wir werden das auch so ausrichten, dass wenn eine Familie oder eine Familie, die bald Nachwuchs kriegt, auch Spaß gut findet, dort mit dem Kind einzuziehen oder ein Kind großzuziehen. So, also wir richten das Objekt so erstmal her. Herr richten. Das nächste Stichwort ist dabei, wir checken und führen kleine und einfache Reparaturen durch. So, was ist das? Ich sag mal mal so, 1000, 2000 € mehr nicht. Ähm, da drunter fällt meistens Farbe. Farbe ist super günstig und hat einen super starken Effekt. Deswegen werden wir alles, was man Farbe

00:03:53 lösen kann, sieht richtig gut aus. Das machst du bitte. Sowas wie Klingelschilder, wir Klingeltableau, Briefkasten, also wirklich solche banalen Kleinigkeiten, Türquetscht ein bisschen WD4 drauf und solche Sachen. Das sind alles das, was du einmal komplett kritisch durchgehst und einfach checkst, okay, wo sind so Kleinigkeiten, die man mit einfachen, wenigen Aufwand schnell und easy lösen kann und das machen wir sofort. Wenn wir das haben, dann geht’s in Richtung Fotos. Dafür müssen wir einmal alles schön clean machen. Clean heißt

00:04:28 kostet ja kein Geld, ne? Also Reinigungsmittel, was kosten die? Nicht der Redewert. Ein schönes sauberes Fenster mit einem klaren Blick ist aber viel wert. Das heißt, wir reinigen alle Fenster, wir machen alles picobello. Es muss nicht alles klinisch rein sein, aber anders gesagt, es soll nicht bei Flotter aussehen, soll nicht wie Messi Haushalt aussehen. Also ich glaube, du verstehst den Punkt. Wenn wir das haben, dann brauchen wir Fotos und machen uns nichts vor. Fotos ist das A und O. Fotos entscheiden. Versetz dich selbst in Lage, wenn du die

00:05:04 Suchseite, die Trefferseite siehst, dann hast du 50, 80, 100 Listings. Wonach gehst du? Liest du den Text? Nein. Du siehst das Titelbild und sagst du ja, gefällt? Oder sagst du nicht so ganz? Next. So, das heißt, Fotos entscheiden sehr viel. Daher ist jetzt der Punkt gekommen, wo du überlegen solltest, ob du ein Fotografen beauftragst. Ich weiß, Fotograf kostet Geld und ich weiß, viele sagen, ist zu viel, ist nicht angemessen, brauche ich nicht. Sagen wir es mal so, wenn du jemand der Familie hast, der gerade eine Pocket Cam gekriegt hat oder

00:05:44 sein Handy gerade rauszügt und fotografiert und wenn jemand dabei hast, der schon 150 Objekte aufgenommen hat, glaub mir, das ist unterschied wie Tag und Nacht. Das sind viele, also es ist Equipment, es ist Können, es ist Licht und Nachbearbeitung. Äh und ich glaube Equipment macht gar nicht so viel aus. Es gibt so viele Leute, die eine richtig krasse Kamera haben, aber nicht bedienen kannst oder nicht nachst, ne? Äh, daher überlegst dir gut, ob es investierst oder nicht. Ein Fotograf kostet, wenn du Glück hast

00:06:17 und eine kleine Wohnung. W das einfache Beispiel, wo wir gerade sagten Apartment der Straße 300 € mehr Familienhaus oder ein ein Familienhaus äh mit bisschen Garten 150 130 m² eher 500 und wenn noch Drohne dazu kommt oder Hochstativ auch noch mehr. Klar, aber noch mal die Fotos entscheiden das obser drauf. Was hast du davon? Daher, ich kann es noch mal nachlegen. Schau, dass die Fotos catchen. Punkt. Wie du es machst, ist deins. Fotos. Wir bereiten das Objekt dafür vor. Das heißt, wir hatten ja schon gesagt, wir haben eine Zielgruppe, die

00:07:03 Zielgruppe möchte abgeholt werden. Das heißt, wir dekorieren, wir richten so her, dass sich Single, Junggeselle, junges Paar, Professionals oder Familie genao wohlfühlen und so es einrichten würden. Hast du keine Idee, wie das machen solltest, Chechip ist dein Freund. Sag einfach, ich habe hier eine Wohnung. Meine Zielgruppe ist eine junge Familie, die gerade Kinder erwartet. Wie könnte ich die einrichten? Was könnte ich präparieren, damit die das sehr ansprechend finden? Chat GPT wird dir ganz viele Ideen geben und dann kannst

00:07:33 du noch sagen, bitte gib mir dazu ein paar Tipps, wie man noch was herrichten kann. Ähm, wo kann man es kaufen, wie kann man es künstlich kaufen? Chat GPT hilft dir, ist dein bester Freund. Wenn wir das haben, haben wir irgendwann mal hoffentlich sehr, sehr gute Fotos. Dann kommen wir an das Thema Expos schreiben. Expos schreiben. Auch da bleiben wir bei Chat GPT, wenn wir schon dabei sind. Ähm ganz wichtig ist, gibt dem viel Input. Ähm, wenn die Ausgabe schlecht ist, war der Prom schlecht. Ganz einfach. Das heißt, gib viel

00:08:05 Background Wissen. Lad paar Fotos hoch, also ein paar paar Bilder hoch, sag, wer deine Zielgruppe ist, sag, wo das Objekt ist, wie groß das ist. Also sag, gib dir einfach bisschen Input, Input, Input. Je mehr hat, umso besser wird eine Ausgabe sein. Aber auch wenn du es danach hast, bedenke bitte, die haben alle so ein Kreativitätsmodus. Das heißt, die dichten was dazu, was du nicht geschrieben hast. Wir haben das, also wir nutzen auch Chat GPT zum Erstellen zumindest für die für das Grundgerüst. Äh, der packt immer Sachen

00:08:39 rein wie diese Einbauküche oder obwohl da gar keine Einbauküche dabei ist, ne? Leere Wohnung auch ein Foto hochgeladen, so wo denkst so was willst du? Ja, aber deswegen ich ja, bitte les es durch und vor allem äh nicht, dass durch liest. Äh wenn du öfter mal Texte von der KI liest, dann erkennst du, dass immer so gleich klingt, dass immer gleich liest. Änder das ab. Äh, also ich finde es es ist total es ist so, wo du denkst du nicht mal so viel Zeit gehabt, will Immobilie für halbe Million verkaufen oder viertel Million und nimm sich mal

00:09:12 10 Minuten Zeit mal so ein Text mal vielleicht bisschen fein zu tun. Ja. Ja, also so viel Zeit sollte sein, glaube ich. Deswegen wie gesagt, wenn du die Vorlage hast, es ist eine Vorlage, die packst du bisschen an. Du guckst auf jeden Fall, ob die inhaltlich auch richtig ist. Ganz wichtig, verkaufe nichts, was du nicht hast. Verspreche nichts, was du nicht halten kannst. Ähm und passe es so an, wie du es auch sonst schreiben würdest. Wenn wir das haben, dann geht’s an die Portale. Du hast richtig gehört, Portale

00:09:41 in Essen ist der Mobilien Scout 24 der Marktführer. Äh, auch der teuerste natürlich. Ähm, danach ist auch Platz 2 kleinanzeigen.de. Früher eBay Kleinanzeigen, jetzt ohne eBay, also kleinanzeigen. Ähm, auf Platz 3 ist IMO wel. Imonet ist ja selbe Mafia, also selbe selbe Gesellschaft. Ähm ja, ist hier nicht zu bedeuten. Hat auch mal ein bisschen was, aber w ist auch Platz 3. So, mindestens die drei, bitte. Und ähm ich habe noch ein Tipp für dich. Ähm das boost du bitte nicht Einzelportale, sondern du gehst auf eine Seite, die nennt sich

00:10:20 www. also- Makler.net. Dort kannst du Pakete kaufen und das machst du bitte. Du kaufst mindestens das Paket, wo du Scout, Kleinanzeigen und Immowwelt dabei hast oder was Vergleichbares, meine Stadt oder wmer, aber die ersten beiden nimmst du auf jeden Fall. Das ist wichtig. Das Gute ist, bei diesem Paket hast du, wenn du das Paket mit den drei größten nimmst, zahlst du weniger als bei Scout alleine, also als ich Nobrainer. Das machst du bitte. Machte auch ruhig eine längere Laufzeit. Mach mal vier Wochen, 8 Wochen

00:10:59 oder sowas. Also, es gibt das zwei Wochen Paket, das reicht dir nicht. Willst du merken? Zi Wochen äh ist zu kurz. Du darfst ja nicht vergessen, die Leute warten ja nicht direkt darauf, dass du etwas jetzt inserierst oder sofort sagen, ah ja, ja damit, ne? Das ist ja nicht so, ne? Deswegen mindestens vier Wochen Paket. Ähm verlängern kannst du immer noch dabei, aber zwei Wochen sind zu kurz. Wenn du das hast, dann haben wir schon mal was ganz gutes erreicht. Dann kommen wir in die Portale rein. Idealerweise wir richtig schöne Fotos und eine schöne

00:11:30 Beschreibung. Dann heißt es: plane es bisschen vor. Du weißt ja, wann du online gehst. Plane dort bitte ein, dass sich Leute zeitnah melden werden. Ähm, blocke schon für nächste Woche ein paar Slots in deinem Kalender, wo du sagst, okay, ich kann weiß nicht, dienstags kann ich damits, ich kann am Donnerstag, weiß nicht, wommitag, mittags und Samstag habe ich irgendwie, weiß nicht, ein langenes Slot frei oder sowas, dass du sagen kannst, okay, Leute sich melden, ich kann anbieten, sie können dann dann oder dann

00:12:00 wann passt am besten so nicht, dass überlegst ja wann könnten sie ja nee, da kann ich nicht, da auch nicht das ja das ist bisschen so semi und vor allem wir wollen ja idealerweise oder ich sag mal andersrum, ich mach’s gerne bei Besichtigungstermin. Ich mache gerne diese Marathmine, ich ma gerne von 10 bis 16, 10 bis 18 Uhr oder so. Ist mir egal. Ich lassinander kommen in einzelnen Slots. So, Slot Länge abhängig von der Immobilie hast du, wie wir gerade sagten, ich weiß nicht, warum wirk aber ziehen wir ein weiter durch.

00:12:28 Wir haben das Apartment Rüstad der Straße. Was brauchst du dafür? 15 Minuten. Mehr brauchst du nicht. Apartment 30 40 Quad. Äh, da selbst mit Small Talk drum schaffst du 15 Minuten Slots. Das heißt, also der erste kommt um 10 10:15 Uhr und so weiter. Jetzt hast du noch ein Protrick von mir. Jetzt machst du eine leichte Überlappung. Jetzt machst du den ersten von 10r bis 10:15 Uhr. Den nächsten L kommen um 10:10 Uhr. Ähm, warum? Die Leute sollen sich sehen. Du möchtest ja, dass jeder Interessent denkt, boah, da ist ja voll

00:13:02 Nachfrage, oh, ob ich da eine Chance habe, das wird schwer. Wenn die Leute so denken, hast du ja das Set in an der Hand. Anders gesagt, ganz schlecht ist, wenn die Leute denken, sie sind die einzigen Interessenten und nur die werden den Preis diktieren und die geben dir Rahmen vor. Mit solchen Leuten hast du keinen Spaß. Sie willst du nicht haben, können wir steuern, indem sich die Leute einfach begegnen. Idealerweise sieht jeder, der reinkommt, einen, der vor ihm da war und ein nach ihm kommt und der soll denken, ach du Scheiße,

00:13:29 hier ist so viel losuernd klingel das Telefon, es kommen so viel Leute hier, habe ich da eine Chance. So, wenn die Leute diese Frage stellen, weiß ich, okay, du bist mein Kunde. Mit dir werden wir gute Deals machen. Ja, also Leute sollen sehen, dass s noch mehr Leute da sind und dass wir noch viel viel viel viel viel viel viel Interesse haben. Aber zur Besichtigung kommt es nicht so schnell. Warum nicht? Vergisst nicht, nicht alle haben gute Absichten. Ähm, sowohl die Polizei als auch die Verbauerzentrale bringen jedes Jahr oder

00:14:00 alle zwei Jahre Statistiken raus. Letztes Jahr waren es, glaube ich, 15 000 Einbrüche, die darauf zuzuführen sind, dass das Objekt bei der Besichtigung ausgespäht wurde mit der Absicht dann, wenn man weiß, gibt’s ein Alarmanlage, was gibt’s dort zu holen, wo steht der Fernseher, gibt’s ein Safe, wo die sind die Kameras und so weiter, Bewegungsmelder. Mit der Absicht gibt’s auch Leute besichtigen. Also denke dran, nicht jeder hat gute Absichten. Das heißt, wir filtern. Wie filtern wir? Die Anfragen kommen rein. Anfragen auch

00:14:32 da noch mal vielleicht kurzer seit seit Seiten Sprung. Ähm kleinanzeigen.de ist anders. Da kommen auch Anfragen rein wie hallo noch da oder noch zu haben oder kann besichtigen oder sowas. Also kein Hallo, kein ganzersatz. Meistens so dre vi fünf Worte, das ist schon viel, ne? Man muss halt sehen, die komm aus der Trödelecke, ne? Also eBay Kleinanzage war ja typischerweise, ich habe meinen Keller aufgeräumt und habe ich noch ein altes Fahrrad gefunden und noch was auch immer und Ja, ne, daher ne, aber Anfrage ist Anfrage,

00:15:07 interessant ist interessant. So und daher anrufen, sprechen, dann machst am besten vielleicht so guten kurzen Leiten. Frag mal die Leute, wer die sind, was sie machen, was machen so beruflich, äh warum wollen die dahin? Warum gefällt dir die Wohnung oder was was ist so was zieht die an? Also lern die kennen und dann siehst ja schnell, ob das so ein System oder ob das rund ist, ob ob die Story stimmen kann. Äh wer böse Absichten hat, klar, der kann die auch Stories erzählen, ne? Und man sagt do die meisten Betrüger haben sie die

00:15:37 besten Storytelling. Ja, gar keine Frage. Du kannst ja auch nur deine Chancen schlechter oder besser stellen. Du kannst auch je die Tür aufmachen, kannst sagen, hier da ist mein Tresor. Klar, kannst du auch machen, ne? Wollen wir nicht. Daher werden wir ein bisschen hinterfragen. Wir werden fragen, ob der schon mal eine Finanzierung hatte, was so beruflich macht, ähm wie er sich vorstellt, warum er gerade die gegen möchte und so weiter und so fort. Und dann stellt man schon gerne fest, wer davon besser, wer schlechter ist. Wer dabei ganz schlecht

00:16:07 absteidet, die lässt du raus. Wie gesagt, wir wollen uns nur, also wir wollen uns nicht schlechterstellen, wir wollen nur die guten rausfischen. Das ist letztendlich dabei und vor allem wir wollen die rausfischen, die ja eventuell böse Absichten haben könnten, die wollen wir auf keinen Fall haben. So, eventuell kannst auch schon mal droppen, wie es aussieht mit der Finanzierung. Schon der Bank angefragt, was sagt denn die Hausbank? Was sagt so ein Es gibt ja auch viele freie die Finanzierung beschaffen können. Da noch

00:16:33 ein Tipp Check 24 ist sehr schlecht da drin. Sehr, sehr sehr schlecht. Ähm, die haben von, also die sitzen in München, äh die haben von dem Markt hier Essen gar keine Ahnung. Ähm ich musste den diverse Male erklären, äh was ja gut. Ähm wir haben halt mit Bergbau hier zu tun gehabt im Ruhrgebiet, das kennen die halt in München nicht. Äh wir haben Bergschaden verzicht, das kennen die nicht. So Sparkasse Essen, klar, kennen die blind. Äh, daher wie gesagt, also Check 24 tu dir den Gefallen. Es gibt viele Vergleichsportale. Ähm idealerweise

00:17:08 nimmst du aber einen Finanzierungsmakler, der hier lokal sitzt in Essen. Ich kann auch mehrere empfehlen. Wenn du mich anschreibst, kann ich jetzt zwei drei nennen, die ich persönlich empfehlen kann, wenn ich auch selber kooperiere. Äh weil das ist ja der Vorteil, die wenn du zu deiner Bank gehst, kriegst du genau wie viel Angebote? Eins. Ist das beste? Garantiert nicht. Du kennst doch mit den Auto Wechsel KZVersicherung Ende des Jahres immer die Wechseln sind die schlauen, weil die kriegen immer so ein Neukundenram und

00:17:35 die dummen sind immer die bleiben und das ist ähnlich auch bei Finanzierungen, wenn du schon Kunde bist kriegst kein Neukundenangebot und auch dein Banker oder wer auch immer das wie sich der die Berufszeit mit alle nennt der wird auch nicht sagen, pass auf anderen Straßenseite die Deutsche oder die Kommerzbank oder you name it, die macht aber bessere Angebote. W nicht sagen, die wird sagen, hier das mal ein Angebot undterschreibt unten rechts, ne? So, also daher hat Finanzierungsmakler sehr gerne, aber wir hat dann einen lokalen

00:18:03 und bloß keinen globalen, weil wie gesagt, es gibt da äh Spazitäten, die halt nur hier im Ruhrgebiet und in Essen halt in der Region halt vertreten sind, die andere Nummer nicht kennen. Okay, also wir haben jetzt den Punkt, wir haben einmal bisschen sortiert. Wir wissen, okay, wer kommt in Frage, wer nicht. Wir machen unsere Slots fertig und idealerweise kommen sich die Leute in die Quere und treffen sich. Hast du ein Haus, ein Familienhaus z.B. fängst du an, wie es gebaut wurde vom Keller bis zum Dachgeschoss hast ein

00:18:35 Eintunswohnung. Ja, da machst es wie du hast biss mal Freunde gehabt, du hast schon mal Eltern, Frau, Freundin, Kumpel zu Besuch gehabt, den hast auch die Wohnung gezeigt oder dann machst du es genauso. Hast du mehr Parteienhaus, machst du mit 2 d viohnungen je nach Anzahl der Wohnungen muss halt aussuchen. Natürlich muss auch, dass die Mieter nicht verbrennst, weil die Kam mehr drauf haben. Ähm von der Ausstellung her bist du so ein Durchschnitt, du bist mal eine ganz gute, eine ganz schlechte. Ganz wichtig ist bei den es gibt noch Mieter,

00:19:02 die erzählen alles, die erzählen die letzten 20 Jahre, was alles schief gelaufen ist. Den letzten Schrauber, die sich gelöst hat vor 28 Jahren noch wissen genau, die lässt du außen vor, machst dir leicht oder machst die unötig schwer. Gleich mal so gesagt. Okay, das haben wir. Wir besichtigen. Bam, bam, bam. Die Leute lernen sich kennen. Ablauf her haben wir besprochen gehabt. Du zeigst alles von Anfang bis Ende. Danach endet das Gespräch immer an einem Tisch. Egal ob Küchentisch, Couchtisch, Wohnzimmertisch.

00:19:36 Du setzt dich mit denen hin und sagst und wollen sie kaufen. Nein, nicht so direkt, aber die Intention ist natürlich dieselbe. Gedanklich Skal 1 bis 10 stell auf eine Frage, wo du einsortieren kannst. Ist er so bei ein ist er bei 3 oder ist so bei F oder 7 oder 10? Ich würde sagen nach meiner Skala so ab 7 aufwärts sind das immer Leute, wo ich sagen: „Okay, set ein Call, ich rufe dich nächste Woche an, dann sprechen wir Finanzierung durch.“ Alles da drunter bedanke ich mich für ihre Zeit, verabschi mich höflich und wünsche alles Gute, ne? Gut,

00:20:14 ich frage noch andere für uns passen können, weil ich habe meistens mehrere im Angebot, wirst du vielleicht nicht haben, aber du weißt, was ich meine. Äh, also das heißt, stell auf eine Frage, wie gefällt’s Ihnen? Wie spannend ist das für Sie? Kommt für Sie so in Frage? Ähm trifft es ihre Erwartungen? Also lass einfallen. Hast auch schon gerade fünf Ideen im Kopf, wie so eine auf Frage eine Meinungsfrage halt zu formulieren ist und dann stellt sie einfach und äh ja kriegst Antwort. Auf der Antwort weißt du halt, es gibt zwei

00:20:41 Töpfchen, die einen, die rausfliegen, die anderen, mit denen du nächste Woche das Thema Finanzierung und Kpressverwandlung besprechen möchtest. So, wir haben besichtigt, wir haben unsere Favoritenliste, die gehst jetzt durch. Jetzt geht’s ans Eingemachte. Jede Immobilie muss ja irgendwie bezahlt werden. Wie werden die meisten bezahlt? finanziert. Äh Eigenkapital oder so viel Einkapital, dass man direkt im Bar bezahlt, gibt es gar keine Frage ist die Ausnahme. Daher geht davon aus, dass wir das Thema Finanzierung stehen haben

00:21:13 werden. Deswegen ist das schon mal gut, wenn du im ersten Call schon mal darüber nach gefragt hast und idealerweise die Leute schon animiert hast zur Bank oder zum Finanzierungsberater zu gehen, weil dann werden feststellen, oh, meine letzte Steuerklärung habe ich gar nicht gemacht, die brauche ich aber und ich brauch Bescheid. Das heiß nicht nur einreichen, ich muss ja noch warten, bis Finanzam das durchgerechnet hat. Wah, okay, 6 Wochen weg, ne? Oder ich brauche noch mal, weiß ich nicht, einen alten Arbeitsvertrag von dem Arbeitgeber, ich

00:21:40 gerade wechselt habe. Wow, nicht so gut, ne? Daher ganz wichtig ist möglichst früh das Thema Finanzierung ansprechen und die sollen möglichst früh mit einem Finanzierer ihres Vertrauen sprechen, damit die Unterlagen einreichen und danach wird ja festgestellt, ob die Bobfinanzierungsfähig sind und Bedenke was war bei der Finanzierung zwei Sachen. Käufer Immobilie beides muss passen. Passt nur eins, hast du kein Deal. Ne, daher ganz wichtig ist, dass die Leute zur Bank gehen und darüber sprechen. Wenn die einmal geprüft sind, dann

00:22:21 kriegen die so ein Finanzierungszertifikat, wie nenn das weiche Zusage. Was heißt das? Da steht dann wir also Logo von der Bank. Wichtig ist, dass Bank ist und nicht Informationzierungsvermittler ist, also dass die Bank verhaftet oder die Bank das ausstellt und nicht irgendjemand. Jetzt böse gesagt, ne? Also, du weißt aber, wie ich meine. Ähm, da steht dann grundsätzlich würden wir Herr Müllermeier Schulz 500.000 € finanzieren. So, dann weißt du, okay, Bolität ist da, bis du den Betrag. Das heißt, der gute Interessent

00:22:56 kriegt den Betrag finanziert. Jetzt kommt aber ein Part Immobilie und glaub mal eins, bevor eine Bankziert, wird ihr da immer wieder prüfen und wahrscheinlich kommt Sachversteller du doch da raus und guckt sich das im Auftrag der Bank auch noch mal an. Daher werden wir im nächsten Step eine harte Zusage benötigen. Harte Zusage heißt, die Bank prüft auch dein Objekt dazu und danach sagt sie, wir finanzieren Herr M Schulz, you name it, für die Immobilie in der Rüttenschaderstraße hatten wir gerade schon mit der Hausnummer und die

00:23:37 Wohnungsnummer oder halt das Haus oder auf jeden Fall die Anschrift und die Bezeichnung deiner Immobilie zu einem Betrag von und dann hast idealerweise den ausgenden Kaufpreis da stehen. Wenn abweicht ist immer schlecht. Muss mal, dann hast du ein Gap, da muss man fragen, wie man das schließen kann. Ähm, das ist auf jeden Fall die Grundvorsetzung dafür, dass man zu Notar gehen kann. Eine weiche Zusage, never, eine harte Zuge, auf jeden Fall. Und ich gebe dir ein Protipp, den gebe ich dir gleich, da kommen wir gleich

00:24:09 dazu, weil auch das reicht mir persönlich nicht, damit zu Notar zu gehen. Ähm, aber dazu gleich, weil jetzt kommen wir zum Thema Notar, Notariat, Kaufvertrag. Also Grundstücksgeschäfte in Deutschland darf nur ein Notar machen. Du kannst auch einen Kaufvertrag mit mir machen. Wir können be schreiben, was hat für Wert? Gar nichts. Nicht mal das Papier drauf steht, ne? Das heißt, jedes Grundschückgeschäft muss notariell beglaubigt oder besiegelt sein. Notar sucht aus, wer bezahlt, bezahlen tut der Käufer. Das heißt, idealerweise

00:24:41 kennt er schon ein, sucht sie ein aus, dann wird ein Entwurf des Kaufverdrages entstellt. Der ist für viele unverständlich, weil dort viele Fachbegriffe drin vorkommen, viele juristische Begriffe drin sind, auch ein paar böse Begriffe. Wichtig ist, dass du weißt, ein Notar ist neutral. Ich geh zum Rechtsanwalt. Rechtsanwälte sind parteisch, Notare nicht. Notare müssen dich auch wenn du nicht der Kunde bist, weil du dich die Rechnung zahlst beraten und neutral beraten. Also auch nichts falsches sagen. Für beide Seiten nicht. Nutze

00:25:21 das. Hast du Fragen, ruf den an. ruft die äh Notarm Mitarbeiter an und fragt die, ob der Notar mal eine weiß nicht, eine Zeit hat, wo man ihn anrufen kann, telefonische Beratung oder mal vorbeikommen soll, weil der der Punkt, den nicht erschließt oder nicht klar ist oder wie auch immer, wird er tun äh und nutze das und auch da, ich kann dir sagen, ich bin ja oft Bannut und ich bin oft, dass ich neben Leuten sitze, wo ich weiß, die haben gerade gar keine Ahnung, was der Notar gerade erzählt. zählt und was er gerade

00:25:55 verliest und vor allem auch nicht was für ein Impact das hat. Kannst du mit gut fahren. Wie gesagt, wir machen das professionell. Wir achten ja schon auch ein gewissen Rahmen. Wenn du selber machst, er steht dir frei. Wie gesagt, ich weiß, dass ich viele dafür schämen oder sich die Blöds nicht geben wollen und sagen wollen, ja, ich habe gar keine Ahnung, was ich unterschreibe oder was soll das denn überhaupt heißen oder was heißt Auflassung? Auflassung heißlich Kauf, ne? Also ist der Begriff dafür juristisch.

00:26:20 Musst du entscheiden, ne? Aber wichtig ist dabei, du gehst erst zu Dota und das wä mein Protipp, wenn der Käufer eine Grundschuld bestellt. So, Grundschuld vielleicht ein kurz dazu mal ausgeholt. Also, die Bank leit dem Käufer Geld, dafür möchte Sicherheit haben. Sicherheit ist im Fall Immobilie, also Kredit die Immobilie selbst. Also möchte ins Grundbuch rein. Dafür wird eine Grundschuld bestellt. Das heißt, die Bank trägt ein, dass die eine gewisse Betrag als Sicherheit dort haben und wenn der Käufer nicht

00:27:02 unregelmäßig wie immer nicht zahlt, dann kann die Bank daraus Zwangsmaßnahmen ableiten und kann diesen Betrag vollstrecken oder wie auch immer Geld machen. Das heißt, die Bank will immer ins Grundbuch rein, um das abzusichern. Wenn ein Notartermin stattfindet, will ich, dass nach der Beurkundung, also sprich Beurkundung bedeutet Käufer, Verkäufer und Notar sitzen da. Der Notar verliest den Vertrag, der schon vorher rumgeschickt wurde und besprochen wurde und final geändert wurde, verliest ihn. Anschließend unterschreibt jeder Käufer,

00:27:32 Verkäufer, Notar. Dann ist der Vertrag beschlossen und dann gehst du als Verkäufer raus. Der Käufer bleibt sitzen und bestellt die Grundschuld. Das ist ja garantie ist es nicht. Sag mal 98 %. Ich möchte jetzt dich nicht verunsichern. Es gibt immer noch noch mehrere Möglichkeiten, wie man trotzdem kein Geld kriegt und man dann da rückabwickeln muss und man da hängt. Also schon das ist schon sehr sehr sicher. Ich würde dir dringend empfehlen, dass du drauf bestehst, dass die Grundschuld direkt danach bestellt wird nach der Beurkundung. Und ich würde

00:28:04 auch nicht vorher unterschreiben. Kann ich dir nur empfehlen. Kannst du nämlich sehr, sehr viel Ärger mit sparen, weil wenn du musst ja eins im Hinterkopf haben, wenn der Käufer oder vielleicht noch mal noch mal ein bisschen mehr dazu erklärt, du schießt den Kaufvertrag, der Kaufvertrag ist unwiderruflich. So, das heißt also, der ist besiegelt in Steingemeißelt. Punkt. Jetzt müsste bestimmte Voraussetzung erfüllt werden, dass der Notar sagt, okay, jetzt habe ich die Fälligkeit für ein Kaufpreis, die ist erfüllt und ich

00:28:33 möchte jetzt gerne, dass du lieber Käufer an den Verkäufer und vielleicht auch eine finanzielle Bank, die noch abzulösen ist, bitte diesen Betrag zahlst und dafür hast du genau 14 Tage Zeit. So, das kriegst du und das kriegt, also beide Parteien kriegen das per einschreiben. Wenn jetzt innerhalb von 14 Tagen kein Geld fließt, hast du zugleich die Vollstreckungsurkunde, die du vom Notar beantragen kannst. Die wird mit Urkunde direkt mit dabei. Ist ein Bestandteil des Kaufvertrages. Das Problem ist, nützt aber nichts, wenn

00:29:04 er kein Geld hat, was willst du vollstrecken? Äh, das heißt, in der Regel sind solche Sachen immer Rückabwicklungen. Und glaub mir, ich habe nicht nur ein und nicht nur fünf Leute da gehabt, die in der Situation waren und aufgelöst waren, weil Folgefinanzierungen, weil Folgekäufe, Umzüge und alles auf einmal zusammenfällt, weil man das Objekt, was man gesagt, verkauft zu haben und einen Kaufpreis, den man schon woanders wieder einsetzen musste, nicht gekommen sind. Daher wt also sehr unangation sehr sehr unangenehm guckt, dass das erspaß und

00:29:37 das kannst du nur in dem Nein, kannst du nicht wie zu 98% aber schon sehr viel glaubt mir das ist wirklich im im Vertragswesen 98 % ist schon super. Ich meine wir wir sind ja also du kannst jetzt gerade nach dem Video kannst du rausgehen und es kann du kannst überfahren werden. Es kann äh vom Dach was runterfallen von Bauarbeiten und kann dich erschlagen und das war’s. Also ne, vergessen wir nicht. Es gibt immer ein Restrisik Punkt. Wenn du das machst, bist du wirklich safe. Es gibt immer Ausnahmen, aber wie

00:30:05 gesagt, da kannst du erfahren werden, da kann was ne Punkt. Möchte nicht verunsichern. Ganz wichtig ist auf jeden Fall besteht darauf und wer das soll direkt im Anschluss auch nicht nächste Woche, auch nicht danach, direkt im Anschluss. Okay, wir haben es so und jetzt hast du e Kaufreiferlichkeit. Wichtig ist zu wissen, Geschäfte dürfen seit, ich glaube anderthalb Jahren nicht mehr nur noch unbefolgen. Das heißt, der Notar erwartet von dir zwei Sachen. Wenn du den Kaufpreis kriegst, also es kommt die Kauppreisfälligkeit Mitteilung, da

00:30:39 muss der Kaufpreis fließen. Dann musst du Notar mitteilen, dass du zum einen Kaufpreis verlor erhalten hast und zum anderen möchte er gerne ein Foto und ein Screenshot oder den Kontoauszug haben, damit er sieht, dass es unbeißt, weil er ist es verpflichtet zu prüfen. Wie gesagt, man darf nicht mehr unbar zahlen, also sprich, es muss eine Bank laufen. Wenn du beides vorliegen hast und nachweisen kannst, dann geht die Umschalung weiter, dann gehen die Next Steps weiter. Die brauchen wir jetzt auch nicht weiter beleuchten. Das geht

00:31:05 jetzt alleine im Verkauf. Ähm, damit bist du eigentlich soweit raus. Glückwunsch, du hast einen Kaufpreis erzielt und das vorher verkauft. Jetzt ist ein Punkt gekommen oder bisschen vorher schon, den wir auch besprechen sollten. Es gibt immer noch so Sollbruchstellen, wenn etwas jetzt am Objekt geändert wird, immer nur mit Absprache und das war schon viel früher, wenn du ja vermarktet hast, dann hast du ja irgendwann dann den Käufer oder den werden Käufer, wo du sagst, okay, mit dem machen wir die mit dem zu Notar.

00:31:44 Ab diesem Punkt machst du bitte änderst du nichts am Objekt, nichts mehr, gar nichts. Alles was du änderst kann nachher zu Diskussion Streit oder Rechtsstreit führen. Alles unnötig. Sei es weiß nicht, wir haben z.B. Sturm Baum gibt um, klar ne so Altbaum bestand muss wieder beepflanzt werden. Wie auch immer wird gemacht. Der Käufer sagte, ich wollte aber den gar nicht haben. Ich wollte den wo anders hingesetzt, wie auch immer. Dach fällt, ne? Baum fällt aufs Dach, auch wieder Sturm. Der wollte eh dann neu denn jetzt war das halbe Dach schon neu

00:32:24 gedeckt oder hätte man auf Versicherungskost neugedeckt. Die Mehrkosten wären geringer gewesen. Sowas Wasserschaden, ne? Der hätte die Wand eh weggenommen. Jetzt h du komplett alles sanieren auf Versicherungskosten idealerweise. Äh und er sagt: „Ja, hätte ich vorgerüstet, die Wand wird eh abgerissen oder so.“ Also ähm ganz banal. oder auch äh schon mal Gedanken machen. Verbrauchsmaterialien auch auf ein schrittiges Thema. Äh Beispiel Ölheizung. Du besichtigst, da ist der Tank, du besichtest im Herz, du bist im Herbstoch, weiß nicht,

00:32:55 Heizungsperiode fängt gerade erst an, weißt du? So, die ersten kalten Tage, du besichtigst, der Tank hat 4000 l Verbung, Kopfreis, Fälligkeit alles dauert. Heizungsperiode vollen Gange so Übergabe. Tank ist leer. Jetzt sagt er hör mal, ich habe besichttig, da war 4000 l drin. So, also ganz wichtig ist ab dem Punkt, wo du weißt, dass du mit einem Handelsanigkeit hast und das jetzt endlich nur noch der Deal die Form ist und wie man es ausschaltet, aber man ist sich aber grundsätzlich einig. Ab da bitte nichts mehr am Zustand

00:33:33 ändern. Und wenn du was änderst oder ändern musst, wie gesagt, es gibt ja auch Sturm, es gibt Wasserschäden, also es gibt auch Sachen, die die du gar nicht äh herbeiführst. Ähm bitte Rückspra, du hast alle Kontaktdaten, rufe an, schickene E-Mail, ne? Also schickene WhatsApp, was auch immer. Äh stimm das einfach ab. Äh ist schnell gemacht und das beugt später sehr, sehr sehr viel Ärger und Stress, der unnötig ist vor, ne? Daher meinte nichts mehrändern und auch bisschen vorausschauen denken, ne? Wie gesagt, wie ich gerade sagte mit z.B. Öltank,

00:34:07 wenn du weißt, du verbrauchst materiell oder wir hatten auch schon mal selbst Kaminholz haben auch schon mal eine Streit drüber gehabt, ne? Bei Besichtigung wir dasselbe, ne? Wir hatten irgendwie im Sommer oder Endsommer halt besichtigt, da war noch Caminol für 2000 € da. Jetzt kam die Kälte Zeit. Als Zwischensaison wurde Kamin benutzt, dann war das Holz verbraucht. So, Käufer sagt, aber ich habe doch so viel Kaminholz mitgekauft. Dann sagt ja, nee, war steht ja nicht in der Liste drin. So ne, unnötig. Verbrauchsmaterial und Zustandsänderung

00:34:39 bitte vorher oder zu der entsprechenden Zeit besprechen. Dann hast du nachher ein leichteres Leben und ich glaube, das willst du am Ende des Tages wahrscheinlich auch. Gut, wenn du das gemacht hast, dann hast über den Punkt, dass der Kaufreis bei dir ist. Du hast das dem Notar bestätigt und jetzt geht quasi in diesem Moment Besitz und Lasten über. Das heißt also, du hast das Objekt zu übergeben. Die Übergabe dokumentierst du einfach. Du kannst eine Vorlage runterladen. Wir haben uns auf der Webseite auch welche.

00:35:12 Wir haben auch übrigens no ein Ratgeber auch, wie du verkaufst. Auch den kannst uns runterladen unter den Ratgebern äh im Reiter. Ähm, aber ganz wichtig ist, du schreibst letztendlich, also das ist banal, äh du schreibst letztendlich alle Verbrauchszähler aus, die du hast. Das heißt was Stromzähler wirst du haben selber Wasserzähler, vielleicht hast du Heizungszähler, also alles was du an Zählern hast, die kennst du ja selber, ist ja dann nur weg gewesen, die schreibst du auf am Stichtag der Übergabe. Damit kannst du schon mal bei

00:35:40 den Versorgern Stichtag genau abrechnen. Dann machst du bitte von jedem Raum hochauflösende Fotos und Hochauflösen hört jetzt so viel an. Jedes iPhone kann heute hochauflösende Fotos machen und wenn du ganz sicher rein willst, dann gehst du noch mal mit deiner Kamera einmal durch die Wohnung durch oder durchs Haus durch, weil dann kannst du in zwei Jahren, auch wenn es sein sollte jede Rückfrage ohne Schwierigkeiten nachbeantworten und nachchecken, ob das so war oder nicht so war. Da bist du auf sicheren Seite, ne? Gibst ein Schlüssel,

00:36:12 gratulierst und das war’s. Im Prinzip schnell, einfach, unkompliziert. Ähm ja. wenn das für dich zu schnell war oder zu kompliziert war oder etwas nicht richtig beleuchtet habe oder vielleicht weggegangen bin, äh weil denke an den Titel, wir wollten einen schnellen und einfachen Ratgeber haben, deswegen ist das garantiert nicht in der Tiefe. Ähm, aber wenn du Fragen hast, lass mich wissen, schreib es runter, ich beantworte es dir. Liebe Grüße und viel Spaß beim Verkauf wünsche ich dir auf jeden Fall. Ich drü dir die Daumen, dass

00:36:44 du einen super super Preis erzielst. Ähm und vor allem, dass es reibungsdlos funktioniert. Wenn du meine Tipps beherrscht und äh alle anwendest, hast du auf jeden Fall gute Aussicht darauf, dass es ein guter wird. Den wünsche ich dir. Liebe Grüße. Bis bald. Ich hoffe, dir hat die heutige Podcast Folge gefallen. Weitere Hinweise und Links findest du auch unter www.irgendwas [Musik] mitimmobilien.de. de. Hast du Fragen? Dann schreib es jetzt in die Kommentare. Wenn dir diese Folge gefallen hat, dann freue ich mich auf eine fünf Sterne

00:37:26 Bewertung von dir. Abonniere den Podcast und hör auch wieder in die nächste Folge rein, wenn es wieder um irgendwas mit Immobilien geht. Dein Christian Gotschling. [Musik]